LEROY MERLIN a bénéficié, depuis son arrivée en 2002 dans le QUARTIER DE L’HORLOGE, d’une économie de charges d’un total dépassant 2 000 000 € au détriment des petits propriétaires de commerces, de parkings et de caves. Car, le syndic LOISELET & DAIGREMONT répartit ces charges auprès des autres copropriétaires.
En 2017, le magasin de bricolage a fêté ses 15 ans avec un chiffre d’affaire de près de 70 millions €. Or, ses charges de sécurité incendie ne lui ont coûté que 1 835 €. Dimanche compris. Ce qui est dérisoire, alors que la sécurité incendie est une obligation réglementaire pour l’ouverture au public.
Comment est-ce possible?
En 2017, le magasin de bricolage a fêté ses 15 ans avec un chiffre d’affaire de près de 70 millions €. Or, ses charges de sécurité incendie ne lui ont coûté que 1 835 €. Dimanche compris. Ce qui est dérisoire, alors que la sécurité incendie est une obligation réglementaire pour l’ouverture au public.
Comment est-ce possible?
LEROY MERLIN ne paie pas beaucoup de charges parce qu'il a installé son système de sécurité incendie (SSI) à l'insu de l'ASL et de ses règles qui définissent la répartition du coût des pompiers présents sur le site. Et sans tenir compte du cahier des charges des commerces SOCOPAR.
Une installation de sécurité incendie qui n'a, en 2024, pas encore été validée par la préfecture de Police !
Leroy Merlin Beaubourg - Un succès commercial au coeur de Paris.
L’association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASL QH) assure un service de sécurité incendie qui coûte très cher : le budget dépasse 750 000 € avec une douzaine de pompiers.
La Préfecture de police a confirmé, dès décembre 2006, que c'est le classement ERP de l'ensemble des commerces et le report des systèmes de sécurité incendie (SSI) de LEROY MERLIN, du restaurant FLUNCH, du cinéma MK2 et du parking INDIGO qui imposent la présence des pompiers sur site en raison des règles de sécurité incendie particulières à ces établissements considéré comme un ensemble unique.
Or, selon la facturation en usage, les pompiers ne sont pas seulement présents pour la détection incendie règlementaire mais aussi pour le fonctionnement des installations techniques du Quartier de l'Horloge. Ainsi, LEROY MERLIN BEAUBOURG ne paie qu'une quote-part d'environ 50 000 euros des 12 salaires des pompiers particuliers présent 24H/24.
Cependant, si LEROY MERLIN devait payer seul 3 pompiers pendant les heures d'ouverture au public, ce service lui couterait 300 000 euros par an. Mais, grâce à la mutualisation de la surveillance incendie des commerces et parkings au sein de l'ASL QH, le véritable coût est estimé à près de 150 000 euros. Or LEROY MERLIN paie moins de 2000 euros au titre des quelques 7000 m2 du magasin.
La mauvaise application des règles de répartition des frais augmente les charges des habitants et des propriétaires de parkings. Or, cela pose aussi des problèmes de sécurité du public car il est interdit de distraire les pompiers particuliers de leur mission principale : la détection incendie.
En savoir plus:
1. La loi ERP de 1980 est-elle respectée ?
2. Les contrats sont-ils en doublon ?
3. Les charges de « sécurité incendie » dans le Quartier de l'Horloge sont-elles correctement reparties ?
4. Un exemple. La répartition des charges en 2016.
5. Quel rôle pour le conseil syndical ?
BONUS
Nota :
LEROY MERLIN est locataire de la SCI DU PASSAGE DE L'HORLOGE, représentée au conseil de gestion de l’ASL par la SOGEPROM (Société Générale). Les murs appartiennent à l’OPCI FONDIS, gérée par AEW CILOGER, gestionnaire de portefeuille de la banque NATIXIS (Groupe BPCE) et de la Banque Postale.
La Préfecture de police a confirmé, dès décembre 2006, que c'est le classement ERP de l'ensemble des commerces et le report des systèmes de sécurité incendie (SSI) de LEROY MERLIN, du restaurant FLUNCH, du cinéma MK2 et du parking INDIGO qui imposent la présence des pompiers sur site en raison des règles de sécurité incendie particulières à ces établissements considéré comme un ensemble unique.
Or, selon la facturation en usage, les pompiers ne sont pas seulement présents pour la détection incendie règlementaire mais aussi pour le fonctionnement des installations techniques du Quartier de l'Horloge. Ainsi, LEROY MERLIN BEAUBOURG ne paie qu'une quote-part d'environ 50 000 euros des 12 salaires des pompiers particuliers présent 24H/24.
Cependant, si LEROY MERLIN devait payer seul 3 pompiers pendant les heures d'ouverture au public, ce service lui couterait 300 000 euros par an. Mais, grâce à la mutualisation de la surveillance incendie des commerces et parkings au sein de l'ASL QH, le véritable coût est estimé à près de 150 000 euros. Or LEROY MERLIN paie moins de 2000 euros au titre des quelques 7000 m2 du magasin.
La mauvaise application des règles de répartition des frais augmente les charges des habitants et des propriétaires de parkings. Or, cela pose aussi des problèmes de sécurité du public car il est interdit de distraire les pompiers particuliers de leur mission principale : la détection incendie.
En savoir plus:
1. La loi ERP de 1980 est-elle respectée ?
2. Les contrats sont-ils en doublon ?
3. Les charges de « sécurité incendie » dans le Quartier de l'Horloge sont-elles correctement reparties ?
4. Un exemple. La répartition des charges en 2016.
5. Quel rôle pour le conseil syndical ?
BONUS
Nota :
LEROY MERLIN est locataire de la SCI DU PASSAGE DE L'HORLOGE, représentée au conseil de gestion de l’ASL par la SOGEPROM (Société Générale). Les murs appartiennent à l’OPCI FONDIS, gérée par AEW CILOGER, gestionnaire de portefeuille de la banque NATIXIS (Groupe BPCE) et de la Banque Postale.
Intervention des pompiers particuliers du Poste Central de surveillance de l'ASL pour une fuite dans le magasin Leroy Merlin le vendredi 23 janvier 2015.
1. LA LOI ERP DE 1980 EST-ELLE RESPECTEE ?
Non, car LEROY MERLIN, tout comme FLUNCH, le MK2 ou encore INDIGO PARK ne disposent pas de personnel de sécurité incendie en propre. C'est l'ASL qui assure ce service pour ces établissements.
Or, le personnel de l'ASL est affecté à 100% aux tâches de gestion des « alarmes de fonctionnement » comme l'atteste la comptabilité tenue par le syndic de copropriété LOISELET & DAIGREMONT.
Ainsi, les pompiers particuliers, soit le chef d'équipe et un agent de sécurité sont détournés de leur mission de surveillance incendie contractuelle.
Pourtant, la loi impose que « le chef d'équipe et un agent de sécurité au moins ne doivent pas être distraits de leurs missions spécifiques." Arrêté ERP de 1980 (art. MS 46)
Non, car LEROY MERLIN, tout comme FLUNCH, le MK2 ou encore INDIGO PARK ne disposent pas de personnel de sécurité incendie en propre. C'est l'ASL qui assure ce service pour ces établissements.
Or, le personnel de l'ASL est affecté à 100% aux tâches de gestion des « alarmes de fonctionnement » comme l'atteste la comptabilité tenue par le syndic de copropriété LOISELET & DAIGREMONT.
Ainsi, les pompiers particuliers, soit le chef d'équipe et un agent de sécurité sont détournés de leur mission de surveillance incendie contractuelle.
Pourtant, la loi impose que « le chef d'équipe et un agent de sécurité au moins ne doivent pas être distraits de leurs missions spécifiques." Arrêté ERP de 1980 (art. MS 46)
Les chefs d'établissements (directeurs de magasins, restaurants ou parkings) imaginent bénéficier du service de surveillance de l'ASL mais ils ignorent certainement qu'ils ne le paient pas à sa juste valeur et que ce personnel qualifié pour la sécurité incendie obligatoire est en réalité affecté à des missions de maintenance.
2. LES CONTRATS SONT-ILS EN DOUBLON ?
Oui, car en réalité la maintenance technique est déjà assurée par la société DALKIA.
Le contrat P2/P3 du 29 octobre 2003 de DALKIA France concerne « La conduite, la surveillance (…) et la maintenance (…) des équipements (…) de l’ASL QH » et en particulier « le pupitre (…) du Synoptique et les alarmes », « les interphones de sécurité », « l’armoire de détection de carbone », « la centrale d’extinction automatique à eau », « le réseau des robinets d’incendie armés », etc.
Le contrat P2/P3 du 29 octobre 2003 de DALKIA France concerne « La conduite, la surveillance (…) et la maintenance (…) des équipements (…) de l’ASL QH » et en particulier « le pupitre (…) du Synoptique et les alarmes », « les interphones de sécurité », « l’armoire de détection de carbone », « la centrale d’extinction automatique à eau », « le réseau des robinets d’incendie armés », etc.
« DALKIA France est tenue d’assurer une permanence qualifiée » soit du lundi au vendredi de 9:00 à 17:00.
Trois salariés de la société DALKIA travaillent sur le site de l’ASL du QUARTIER DE L’HORLOGE, le recours aux agents de sécurité n’est donc pas justifié pour la maintenance technique des alarmes de fonctionnement !
En revanche le service de sécurité incendie, mis à disposition et organisé par l'ASL, est assuré par des pompiers particuliers dûment formés comme chef d'équipe ou agent de sécurité (SSIAP niveau 1 et 2).
Ce sont donc des missions différentes, dont l'affectation des coûts doit correspondre aux règlements de répartition des charges.
Pupitre du synoptique des alarmes de fonctionnement. La conduite, la surveillance et la maintenance de cet équipement est assurée par la société DALKIA.
3. LES CHARGES DE « SECURITE INCENDIE » DANS LE QUARTIER DE L'HORLOGE SONT-ELLES CORRECTEMENT REPARTIES ?
Non, car les charges de sécurité incendie coûtent 718 684 € alors que LEROY MERLIN BEAUBOURG n'a payé que 1 681 € en 2016. C'est l'affectation des charges qui est erronée. Cette erreur est reproduite d'année en année.
Explications.
Pour l'année 2016, 181 360 € de charges de sécurité incendie ont été dérivées vers l’ensemble des copropriétaires (et des locataires) de caves, de parkings et de petits commerces qui paient à la place de LEROY MERLIN, FLUNCH et MK2.
L’ASL QH possède un poste central (PC) de sécurité et fourni un service de surveillance avec des pompiers particuliers. La Préfecture de Police a confirmé à LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES dans un courrier du 11 décembre 2006 que la loi ERP de 1980 impose « 3 agents de sécurité-incendie » « pendant la présence du public » (art. MS 46) à tout « établissement comportant plus de deux niveaux de vente et où l’effectif du public est supérieur à 4 000 personnes » (art. M29§1). Or, LEROY MERLIN compte pour les 2/3 de la jauge.
Pourtant, en 2016, le syndic facture seulement 1 681,67 € (grille SOCOPARS N°43) de « charges détection incendie » à LEROY MERLIN ainsi que 24 053,62 € au titre des « charges alarmes spéciales » (grille SOCOPARS N°43, issue de la grille N°5 ASL pour 15 « alarmes de fonctionnement ») et finalement une quote-part dans les charges générales (grille SOCOPARS N°1). Soit un total d'environ 50 000 € (voir reproduction ci-dessous).
Or, si le « PC Sécurité » d’un coût de 718 684 €, était correctement imputé comme charges « alarmes détection incendie», LEROY MERLIN, disposant - selon le relevé établi annuellement par Loiselet Daigremont Entreprises - de 58 alarmes sur 283, paierait 147 006 € au lieu de 1 681.67 € !
Ainsi la différence de 145 324 € non payée par LEROY MERLIN, est donc injustement répartie à l’ensemble des copropriétaires.
Le même raisonnement permet d’estimer l’économie indue de FLUNCH à 40 179 € et celle du cinéma MK2 à 17 720 € .
REFERENCES :
CRUH, art. 37-4-1 D - Les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de détection incendie (…) sont réparties entre les divers propriétaires (…) au prorata du nombre de détecteurs d’incendie installés (…) .
CRUH, art. 37-4-1 C - les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de fonctionnement (…) sont réparties entre les divers propriétaires (…) au prorata du nombre de points d’alarmes installés (…) .
Explications.
Pour l'année 2016, 181 360 € de charges de sécurité incendie ont été dérivées vers l’ensemble des copropriétaires (et des locataires) de caves, de parkings et de petits commerces qui paient à la place de LEROY MERLIN, FLUNCH et MK2.
L’ASL QH possède un poste central (PC) de sécurité et fourni un service de surveillance avec des pompiers particuliers. La Préfecture de Police a confirmé à LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES dans un courrier du 11 décembre 2006 que la loi ERP de 1980 impose « 3 agents de sécurité-incendie » « pendant la présence du public » (art. MS 46) à tout « établissement comportant plus de deux niveaux de vente et où l’effectif du public est supérieur à 4 000 personnes » (art. M29§1). Or, LEROY MERLIN compte pour les 2/3 de la jauge.
Pourtant, en 2016, le syndic facture seulement 1 681,67 € (grille SOCOPARS N°43) de « charges détection incendie » à LEROY MERLIN ainsi que 24 053,62 € au titre des « charges alarmes spéciales » (grille SOCOPARS N°43, issue de la grille N°5 ASL pour 15 « alarmes de fonctionnement ») et finalement une quote-part dans les charges générales (grille SOCOPARS N°1). Soit un total d'environ 50 000 € (voir reproduction ci-dessous).
Or, si le « PC Sécurité » d’un coût de 718 684 €, était correctement imputé comme charges « alarmes détection incendie», LEROY MERLIN, disposant - selon le relevé établi annuellement par Loiselet Daigremont Entreprises - de 58 alarmes sur 283, paierait 147 006 € au lieu de 1 681.67 € !
Ainsi la différence de 145 324 € non payée par LEROY MERLIN, est donc injustement répartie à l’ensemble des copropriétaires.
Le même raisonnement permet d’estimer l’économie indue de FLUNCH à 40 179 € et celle du cinéma MK2 à 17 720 € .
REFERENCES :
CRUH, art. 37-4-1 D - Les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de détection incendie (…) sont réparties entre les divers propriétaires (…) au prorata du nombre de détecteurs d’incendie installés (…) .
CRUH, art. 37-4-1 C - les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de fonctionnement (…) sont réparties entre les divers propriétaires (…) au prorata du nombre de points d’alarmes installés (…) .
Extrait de la comptabilité de la copropriété SOCOPAR par le syndic de copropriété LOISELET & DAIGREMONT.
4. Un exemple. La répartition des charges en 2016.
En 2016, le cabinet LOISELET a justifié que AEW participe à hauteur de 113.407.69 €.
"Au titre de l’exercice 2016, les charges de sécurité incendie se sont élevées à un total de 768.207,15 € et sont à répartir selon la nouvelle grille 55 (ex-grille 5 modifiée par les assemblées de décembre 2016) comme suit :- Quote-part ASL* : 223.296,66 € (29,07 %)- Quote-part SOCOPAR : 544.910,49 € (70,93 %)TOTAL : 768.207,15 €En outre, les charges de sécurité incendie qui ont été supportées par le seul propriétaire SCI DU PASSAGE DE L’HORLOGE se sont élevées à un total de 113.407,69 €, soit environ 21 % des charges de sécurité incendie des SOCOPAR."
*Nota: par ASL comprendre les HLM, les immeubles d'habitations et les bureaux en opposition aux trois copropriétés SOCOPARS, soit les commerces et parkings gérés par LOISELET. Pourtant, l'ensemble des immeubles commerces, bureaux ou habitations sont au même titre représentants des membres individuels de l'ASL.
La déclaration de M. Olivier Anciaux soulève de nombreuses interrogations:
- Comment les charges des 26 lots occupés, selon LOISELET, par LEROY MERLIN sont-elles calculées ?
- LEROY MERLIN BEAUBOURG occupe, selon la matrice cadastrale, 92 lots au 52 rue Rambuteau alors que la SCI du PASSAGE DE L'HORLOGE possède un total de 137 lots dans le Quartier de l'Horloge.
- Que faut-il penser de l'absence de têtes de détection incendie de LEROY MERLIN dans la nouvelle grille 55 ?
- Combien de têtes de détection incendie équipent en réalité les locaux de LEROY MERLIN ? 58 comme le prétend LOISELET depuis 2003 ?
- Quel a été l'impact de l'agrandissement de LEROY MERLIN qui est passé d'une capacité d'accueil du public de 2650 personnes en 2003 à 3737 personnes en 2017 ?
- Pourquoi la comptabilité de la gestion commune SOCOPAR fait apparaître pour les charges de sécurité incendie un total de 1 681 € en 2016 alors que LOISELET déclare, sans justifications, que la somme totale serait en réalité de 113.407.69 € ?
L'ensemble des interlocuteurs ci-dessous a été saisis de ces questions :
- le gestionnaire de l'ASL et des SOCOPAR, le cabinet LOISELET,
- le Conseil de gestion de l'ASL QH (16 personnes désignées par l'assemblée générale de l'ASL QH),
- le Conseil de gérance de la gestion commune SOCOPAR (12 personnes désignées par les assemblées générales SOCOPAR 2, 3A et 3B),
- le gestionnaire de l'ASL et des SOCOPAR, le cabinet LOISELET,
- le Conseil de gestion de l'ASL QH (16 personnes désignées par l'assemblée générale de l'ASL QH),
- le Conseil de gérance de la gestion commune SOCOPAR (12 personnes désignées par les assemblées générales SOCOPAR 2, 3A et 3B),
- le propriétaire de la SCI DU PASSAGE DE L'HORLOGE, AEW CILOGER (Asset Manager)
- le gestionnaire SOGEPROM (Property Manager),
- le personnel de l'ASL QH (Facility Manager),
- l'exploitant du magasin LEROY MERLIN BEAUBOURG.
Téléchargez l'article 48 des règlements de copropriété SOCOPAR 2, 3A et 3B.
- le gestionnaire SOGEPROM (Property Manager),
- le personnel de l'ASL QH (Facility Manager),
- l'exploitant du magasin LEROY MERLIN BEAUBOURG.
Téléchargez l'article 48 des règlements de copropriété SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Le règlement de copropriété définit clairement la méthode de répartition des charges en provenance de l’ASL : au prorata du nombre d’équipements. Il est aussi prévu que le syndic de copropriété tienne dans cet objectif un état annuel de chaques catégories : têtes de sprinkler, de détection incendie et alarmes.
5. Quel rôle pour le conseil syndical ?
4 représentants institutionnels :
1. SCI du Passage de l'Horloge, représentée par AEW CILOGER (LEROY MERLIN). *
2. SCI de l'Horloge, représentée par BNP PARIBAS REPM.
3. SCI du Parc Météor, représentée par M. FERERRO, (INDIGO PARK). *
4. SCI UGIMAD, représentée par BNP PARIBAS REPM, Mme MATHE.
10 copropriétaires individuels :
5. Roland PICHON *
6. Daniel BOUVIER
7. Jacqueline LE GUERN
10. Serge SIQUET
11. Hubert LEVY-LAMBERT
12. Virginie ROMEFORT *
13. Didier MANSUY *
14. Bernard LE BRIS *
* Membres du conseil de gestion de l'ASL QH.
30% des personnes sont à la fois membres du conseil de gestion de l'ASL QH et membres du conseil de gérance des trois copropriétés SOCOPARS.
En pratique, le conseil de gérance est une chambre d'enregistrement. La véritable gestion se passe en dehors des instances prévues. Ce qui conduit inévitablement à des situations extraordinaires.
Le cabinet LOISELET DAIGREMONT a créé en 1994 la gestion commune SOCOPAR afin de gérer les parties communes à ces trois copropriétés et de les représenter auprès de l'ASL. Or, la gestion commune des SOCOPARS n'est pas un membre de l'ASL QH, c'est une structure conventionnelle qui n'est pas reconnue par les statuts. C'est en fait chaque copropriété SOCOPAR prise individuellement qui est membre du conseil de gestion de l'ASL.
Le "CONSEIL SYNDICAL" DE LA GESTION COMMUNE DES SOCOPAR 2, 3A, 3B (2015- 2018), appelé "conseil de gérance" a la responsabilité de contrôler les comptes et l'action du syndic. Il doit se réunir au moins deux fois par an et établit l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le syndic de copropriété.En 2017, il est composé de
4 représentants institutionnels :
1. SCI du Passage de l'Horloge, représentée par AEW CILOGER (LEROY MERLIN). *
2. SCI de l'Horloge, représentée par BNP PARIBAS REPM.
3. SCI du Parc Météor, représentée par M. FERERRO, (INDIGO PARK). *
4. SCI UGIMAD, représentée par BNP PARIBAS REPM, Mme MATHE.
10 copropriétaires individuels :
5. Roland PICHON *
6. Daniel BOUVIER
7. Jacqueline LE GUERN
10. Serge SIQUET
11. Hubert LEVY-LAMBERT
12. Virginie ROMEFORT *
13. Didier MANSUY *
14. Bernard LE BRIS *
* Membres du conseil de gestion de l'ASL QH.
30% des personnes sont à la fois membres du conseil de gestion de l'ASL QH et membres du conseil de gérance des trois copropriétés SOCOPARS.
En pratique, le conseil de gérance est une chambre d'enregistrement. La véritable gestion se passe en dehors des instances prévues. Ce qui conduit inévitablement à des situations extraordinaires.
L'analyse des documents de LOISELET DAIGREMONT contredit ses propres déclarations.
BONUS
En 2020, LEROY MERLIN compterait, selon le « drap de bain », le document qui présente la répartition des charges à chacun des immeubles, seulement 58 points de détection incendie pour près de 7 000 M2. C’est-à-dire le même nombre que le supermarché AS’ECO, en 1994, sur un tiers de la surface.
« L’ensemble des équipements concourant à la sécurité incendie et placés sous la responsabilité de l’ASLQH (têtes de sprinklers, détection incendie, clapets coupe-feu, …) sont répertoriés et leur nombre mis à jour chaque année, ainsi que le prévoit d’ailleurs les dispositions du CRUH, y compris bien évidemment les équipements se trouvant dans le magasin Leroy Merlin. »Extrait du courriel du 8 juillet 2020 à 17 :50 de M. Olivier ANCIAUX, directeur de LOISELET DAIGREMONT au Conseil de gestion de l’ASL QH.
« Ainsi, il n’est pas exact d’affirmer que « la gestion actuelle se fait en force, sans transmission des informations et par l'usage des majorités lors des assemblées générales »,
- compte tenu de l’existence d'un Conseil de gestion composé d’une quinzaine de membres représentant l’ensemble des différentes entités incluses dans le périmètre de l’ASLQH qui est amené à se réunir plusieurs fois dans l’année afin de prendre des décisions relatives à la gestion de l’ASL et au contrôle des actions menées par le président,
- compte tenu également de l’existence d’une commission des comptes composée de 9 membres du Conseil de gestion et dont les réunions deux fois par an font l’objet d’un rapport écrit très détaillé porté à la connaissance de l’assemblée générale, et enfin
- compte tenu des résolutions adoptées chaque année par l’assemblée générale de l’ASLQH, dont notamment celles relatives au budget et aux dépenses de l’exercice. »
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> Pour mieux connaître le propriétaire des murs de Leroy Merlin Beaubourg lisez La SCI du Passage de l'Horloge est-elle un investissement responsable?
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