Les habitants du QUARTIER DE L’HORLOGE (Paris Centre) supportent des charges anormalement élevées, jusqu’à 2,5 fois la moyenne parisienne.
Les comptes ne sont plus approuvés par les immeubles d’habitation depuis 2017.
Des propriétaires demandent plus de 1 000 000 € de dédommagements et intérêts et contestent la gestion de leur ensemble immobilier auprès du tribunal de Paris.
Les archives révèlent que depuis la livraison des bâtiments, à l’aube des années 80, l’administrateur de bien LOISELET et DAIGREMONT n’a jamais tenu compte de l’avis des nombreux copropriétaires privés, minoritaires en voix.
De tout temps, les trois copropriétés de commerces d’un seul tenant et détenant plus de 60 % des voix ont imposé leurs choix et réparti des charges de fonctionnement en dehors des règles qui régissent ce quartier. D’autant plus facilement que LOISELET et DAIGREMONT est juge et parti : gestionnaire de l’association syndicale libre (ASL) du Quartier de l’Horloge qui réparti les charges et syndic des copropriétés de commerces majoritaires qui en paient une grande partie.
Notre combat est celui de David contre Goliath.
D’un côté plus de 500 foyers occupés par leurs familles et leurs métiers. De l’autre, des professionnels de la gestion immobilière disposant de services juridiques et administratifs importants : AEW CILOGER avec ARTENA GRAND PARIS , AXA avec BNP PARIBAS, INDIGO PARK et PRIMONIAL.
Les propriétaires ignorent les clefs de répartition des charges, ont accès ni à toutes les factures, ni aux mouvements bancaires, ni aux règles qui fondent précisément chaque prestation.
Par exemple, LEROY MERLIN BEAUBOURG ne partage pas le nombre d’équipements qui sert à répartir le coût des pompiers communs, ce qui conduit LOISELET DAIGREMONT, par un jeu de vases communicants, à répartir environ 150 000 € de charges supplémentaires aux immeubles d’habitation et aux deux HLM.
La liste des dysfonctionnements et aberrations relevés par les membres du conseil de gestion de cette ASL est longue :
- facturation d’équipements inexistants (ballon d'eau chaude désaffecté),
- prestations non réalisées (contrôles de légionellose),
- 2 500 € de charges pour une cave de 10 m2,
- 20 000 € pour une caméra de surveillance,
- frais qui ne concernent que les copropriétés de commerces répartis à l’ensemble des quelques 2 000 copropriétaires ou encore le pompage des eaux d’infiltrations, 512 m3 par jour, soit l’équivalent d’une piscine Saint-Merri !
Depuis plusieurs années, la Ville de Paris, qui exploite une crèche et un centre d’accueil, ne se voit plus appeler de charges pour les services dont elle jouit.
Sollicité par les habitants, la Mairie de Paris Centre a finalement convenu avec LOISELET et DAIGREMONT que cette situation soit mise en conformité avec l'aide d'un géomètre. Quelques mois plus tard, rien n'a été entrepris et aucune charges n'ont pu être appelées.
L’association TEMPO, qui réunit propriétaires et locataires, estime que ces erreurs de gestion conduisent à un transfert de charges des principaux propriétaires institutionnels vers l’ensemble des propriétaires privés d’environ 200 000 € depuis 2016 (Un montant qui reste constant pour les années suivantes). Le mode de répartition des charges dans le document appelé "drap de bain" n'est pas diffusé aux membres de l'ASL, l’assemblée générale valide ainsi à l'aveuble la comptabilité. Et les propriétaires institutionnels ne participent que très occasionnellement aux réunions de vérification des comptes.
Le bailleur social ERIGERE ACTION LOGEMENT, deux syndicats de copropriétés et une dizaine de propriétaires ont assigné l’ASL et le syndic de copropriété LOISELET DAIGREMONT dès 2011.
Les habitants restent suspendus aux décisions et aux prochaines actions des représentants professionnels des propriétaires majoritaires, BNP PARIBAS, AEW avec ARTENA GRAND PARIS , INDIGO PARK et PRIMONIAL avec SEFAL PROPERTY, qui restent sourds aux débats sur les dysfonctionnements.
Télécharger le FLYER du Collectif d'Habitants en pied de page.
Télécharger le communiqué (juin 2022) de presse ici.
411 téléchargements le 29 février 2024
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411 téléchargements le 29 février 2024
Quartier de l'Horloge. Un sujet piquant.
Charges abusives et transfert de charges
Règlements non appliqués
Gouvernance alibi
Mauvais usage des voix
Calcul des tantièmes erroné
Gestion déloyale et mauvaise affectation des factures
Mépris des intérêts des copropriétaires privés
Absence de réponses
Rétention d'informations
Absence de mise à jour
Audits à charge et incomplets
Les griefs sont aussi nombreux que difficiles à expliquer, tant les mauvais usages trentenaires ont modifié la perception du fonctionnement de cette association syndicale libre (ASL).
La loi Hamon du 17 mars 2014 a autorisé en France les fameuses "class actions" à l'américaine. Cependant son application ne semble pas adaptée à la situation. Ainsi, les nombreux propriétaires privés (appartements, parkings, caves et petits commerces) agissent, soit individuellement soit collectivement, afin de faire valoir leurs droits. Il a par ailleurs fallu plus de 3 années pour obtenir du Tribunal de Paris la jonction de 9 procédures. Après 7 années d'attente la plaidorie aura lieu en avril 2024.
Liste des actions en cours auprès du Tribunal de grande instance de Paris depuis 2011 :
- 6 juillet 2016. 1ère assignation individuelle de l'ASL QH et du cabinet LOISELET DAIGREMONT.
L'ASL QH, représentée par Loiselet Daigremont, a mis pas moins de 21 mois pour répondre aux demandes car son conseil de gestion est immobilisé par les divisions internes.
- 5 avril 2017. 2ème assignation collective par un syndicat de copropriétaire.
- 31 mai 2017. 3ème assignation individuelle.
- 11 avril 2018. 4ème assignation individuelle.
- 7 mars 2019. 5ème assignation collective par un syndicat de copropriétaire (affaire débutée en 2011).
- 17 septembre 2019. 6ème assignation individuelle. Pour la 1ère fois la SOCOPAR 2 est aussi assignée.
- 17 juillet 2020. 7ème assignation individuelle par un bailleur social détenant 158 appartements dans deux immeubles.
- 2021. 8ème assignation collective votée par une nouvelle copropriété.
La réunion des différentes actions a été sollicitée auprès du Tribunal de Grande Instance et quatre des affaires ont été jointes. La dernière ne concerne q'une problème de caméra.
N'hésitez pas à nous contacter afin de joindre vos forces aux nôtres.
N'hésitez pas à nous contacter afin de joindre vos forces aux nôtres.
150 copropriétaires se sont déjà lancés pour défendre leurs intérêts ! C'est maintenant un ensemble de 5 immeubles.
Détail des charges par coproprités. A = le cumul sur 5 ans. B = le trop-perçu en 2015. En vert ce que réclament les copropriétaires lésés. Une procédure d'une copropriété est en cours, une procédure individuelle vient de débuter en juillet 2016.
Les enjeux ? 2.600.000 €, soit plus que le budget annuel.
Mauvaise affectation des factures de sécurité incendie, calcul des tantièmes erroné et charges de gestion mal réparties conduisent à des trop-perçus d'environ 666 000 € auprès des différents plaignants.
En y ajoutant les charges de 2020, ce n’est pas moins de 2.600.000 € qui pourraient être rappelé afin d'être redistribué correctement.
Les propriétaires institutionnels - AEW CILOGER, AXA, PRIMONIAL et INDIGO PARK - se sont à nouveau opposés, en réunion du conseil de gestion, à un audit des comptes en mars 2017. Or, ils sont, en partie, bien les bénéficiaires (1) de cette mauvaise affectation.
(1) Sources : Comptabilité analytique ou "drap de bain" de Loiselet Daigremont, page 3, grilles SOCOPARS 29, 30 et 43.
Tribunal de Paris, le nouveau tribunal de grande instance de l'architecte Renzo Piano à Batignolles. Théâtre du procès à venir.
Quels sont les moyens d'actions?
Lorsque les règles ne sont pas appliquées, un copropriétaire peut en demander le respect au Tribunal de Grande Instance. Soit il convainc son assemblée générale de copropriété qui demande à son syndic d'engager une action en justice, soit il doit y aller seul.
C'est tellement complexe que personne ne l'avait jamais fait jusqu'au bout.
Lorsque les règles ne sont pas appliquées, un copropriétaire peut en demander le respect au Tribunal de Grande Instance. Soit il convainc son assemblée générale de copropriété qui demande à son syndic d'engager une action en justice, soit il doit y aller seul.
C'est tellement complexe que personne ne l'avait jamais fait jusqu'au bout.
Cela avait duré 35 ans sans réelle contestation avec l'accord de quelques partisans d'une solution négociée, et la négligence des syndics de copropriété, au détriment de l'application des règlements existants.
LE PROBLEME:
La "double casquette" de LOISELET et DAIGREMONT permet au gestionnaire de l'ASL de contrôler les actions en justice. Car le cabinet est à la fois l'auteur des erreurs de gestion au niveau de l'ASL et le représentant, comme syndic de copropriété, des principaux bénéficiaires: AEW CILOGER, PRIMONIAL, et MK2. Mais aussi des centaines de membres minoritaires lésés.
Or, suite à la 1ère assignation en juillet 2016, l'ASLQH a mis plus d'une année pour se défendre. Pourquoi ?
Alors que les plaignants réclament, auprès du tribunal de Paris, le rappel de plus de 1.600.000 euros de charges mal réparties.
Les deux gestionnaires professionnels, qui siègent au Conseil de gestion, AEW accompagné aujourd'hui par ARTENA GRAND PARIS (anciennement par URBI & ORBI puis SOGEPROM puis CBRE) et SEFAL PROPERTY (Groupe PRIMONIAL, actif racheté à AXA), ne sont, à notre connaissance, pas encore intervenus pour exiger des clarifications écrites au président-directeur de l'ASL QH.
Grâce à vous une nouvelle ère est en marche afin de protéger les intérêts conjoints des commerçants, des habitants et des usagers du Quartier de l'Horloge.
Votre copropriété peut agir collectivement !
Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH).
«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu'un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.
En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts.»
Téléchargez le FLYER du Collectif d'Habitant ci-dessous.
1105 téléchargements le 29 février 2024.
Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH).
«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu'un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.
En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts.»
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Que disent les tribunaux sur les situations similaires?
Retrouvez dans cet article quelques exemples :
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