Parmi les 51 grilles de charges, la grille '999' est la seule utilisée pour gouverner l'ASLQH. La gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3B bénéfice de 55% des voix (en rose). Loiselet & Daigremont, son syndic de copropriété est aussi le directeur de l'ASLQH.
Les droits de vote de l’ensemble immobilier, organisé en association syndicale libre (ASL), et non en copropriété, dépendent des sujets qui sont abordés, donc des copropriétaires-membres concernés par les charges en question.
C'est ainsi la loi des parties, conçue avant à la construction, dans les trois cahiers des Règles d’Usage et d’Habitation (CRUH), qui fixe les règles de gestion propres au Quartier de l'Horloge.
Contrairement aux immeubles, organisés en copropriété, dans lesquelles la surface du logement définit les tantièmes qui donnent des droits de vote unique par lot, dans cette ASL chaque type de charge est défini individuellement par des critères techniques, d'usage et de surface.
L'article 37.4.2 du CRUH spécifie que ' (...) l'ASLQH (...) établira un état destiné à définir (...) la quote part de chaque volume dans les charges relatives à ces équipements'.
L'article 10 des statuts précise que 'chaque membre de l'assemblée dispose d'un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges ' .
'Le syndicat établit périodiquement au 1er janvier chaque année, (…) le tableau portant définition du nombre des voix des membres de l’assemblée.' Ainsi le syndicat (futur conseil de gestion) définit le 15 janvier 1982 : ‘il est décidé de retenir pour le calcul des voix en Assemblée Générale, le tableau utilisé pour le calcul de la quote-part de chacun des volumes dans le budget de l’exercice 1982 (…). La 3ème tranche n’est pas encore construite, mais les pourcentages sont déjà indiqués dans le tableau.
C'est ainsi la loi des parties, conçue avant à la construction, dans les trois cahiers des Règles d’Usage et d’Habitation (CRUH), qui fixe les règles de gestion propres au Quartier de l'Horloge.
Contrairement aux immeubles, organisés en copropriété, dans lesquelles la surface du logement définit les tantièmes qui donnent des droits de vote unique par lot, dans cette ASL chaque type de charge est défini individuellement par des critères techniques, d'usage et de surface.
L'article 37.4.2 du CRUH spécifie que ' (...) l'ASLQH (...) établira un état destiné à définir (...) la quote part de chaque volume dans les charges relatives à ces équipements'.
L'article 10 des statuts précise que 'chaque membre de l'assemblée dispose d'un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges ' .
'Le syndicat établit périodiquement au 1er janvier chaque année, (…) le tableau portant définition du nombre des voix des membres de l’assemblée.' Ainsi le syndicat (futur conseil de gestion) définit le 15 janvier 1982 : ‘il est décidé de retenir pour le calcul des voix en Assemblée Générale, le tableau utilisé pour le calcul de la quote-part de chacun des volumes dans le budget de l’exercice 1982 (…). La 3ème tranche n’est pas encore construite, mais les pourcentages sont déjà indiqués dans le tableau.
Loiselet & Daigremont, l'actuel administrateur, utilise 51 grilles en fonction des types de charges à répartir comme pour les réseaux de distribution des énergies -eau, électricité- en particulier. Les grilles n’ont aucune valeur légale. C’est une interprétation comptable du CRUH qui permet d’affecter les charges et de les répartir à chaque copropriété. La grille '999', représentée ci-dessus, permet par exemple de refacturer les frais de gestion de l’ASLQH. C’est pourtant celle qui semble être utilisée pour l’ensemble des sujets !
Les immeubles, St-Lazare, Brantôme et St-Martin, de la 2ème tranche de construction, en orange, représentent 44% de la surface des habitations. Pourtant ils n'ont que 2.5% des droits de vote et ne participent qu’à 5% des charges générales. Ce qui est normal, car l'ASLQH ne gère que très peu d'éléments communs pour eux. Il est donc possible de gérer un immeuble dans le Quartier de l'Horloge sans passer entièrement par l'ASLQH. Les 3 SOCOPAR 2, 3A et 3B bénéficient, dans cette grille, de 55% de droits de vote. Il est arrivé, lors de l’assemblée générale de 2013 par exemple, que la gestion commune SOCOPARs, et les bureaux, votent sur des questions de chauffage sur des installations qu’ils n’ont même pas et dont ils ne supportent pas les coûts !
L'exercice démocratique est ainsi bafoué, par les acteurs des assemblées générales, qui n'utilisent que la grille 999.
Les immeubles, St-Lazare, Brantôme et St-Martin, de la 2ème tranche de construction, en orange, représentent 44% de la surface des habitations. Pourtant ils n'ont que 2.5% des droits de vote et ne participent qu’à 5% des charges générales. Ce qui est normal, car l'ASLQH ne gère que très peu d'éléments communs pour eux. Il est donc possible de gérer un immeuble dans le Quartier de l'Horloge sans passer entièrement par l'ASLQH. Les 3 SOCOPAR 2, 3A et 3B bénéficient, dans cette grille, de 55% de droits de vote. Il est arrivé, lors de l’assemblée générale de 2013 par exemple, que la gestion commune SOCOPARs, et les bureaux, votent sur des questions de chauffage sur des installations qu’ils n’ont même pas et dont ils ne supportent pas les coûts !
L'exercice démocratique est ainsi bafoué, par les acteurs des assemblées générales, qui n'utilisent que la grille 999.
Vue d'ensemble des 51 grilles des droits de vote et de répartion des tantièmes de charges. Ce document est une interprétation du CRUH par Loiselet & Daigremont.
Les cahiers des règles d'usage et d'habitation (CRUH 2, 3A et 3B) sont traduits en 51 grilles de répartitions des charges. A chaque sujet son mode de calcul et ses tantièmes. Simple outil de gestion pour l'affectation des charges, c'est cependant seule la validation des comptes par l'assemblée générale qui fait foi.
Ce n'est que le respect des tantièmes des lots concernés par les décisions (soit les droits de vote selon l'une des 51 grilles), de la qualité des votants, ainsi que des règles de répartition des charges clairement établies dans les trois cahiers du CRUH qui permettront une gestion éthique.
Changer les règles de l'association n'apporterait pas une plus grande justice dans la répartition des charges à cause du poids dominant des 3 copropriétés de commerces et parkings SOCOPARS. Ce n'est cependant pas un problème en soi, lorsque les statuts sont appliqués correctement.
Mais attention, toute modification des règles conduisant à une augmentation des charges de certains copropriétaires doit être acceptée à l'unanimité !
Est-ce donc possible ?
Néanmoins toute réforme doit viser:
- à faire respecter les équilibres prévus, les grilles de répartition des charges sont elles une juste interprétation du CRUH?
- à bien séparer la gestion des commerces et des habitations conformément aux dispositions en place, en particulier dans la mise en application des articles 36, 37 et 38 du CRUH.
Changer les règles de l'association n'apporterait pas une plus grande justice dans la répartition des charges à cause du poids dominant des 3 copropriétés de commerces et parkings SOCOPARS. Ce n'est cependant pas un problème en soi, lorsque les statuts sont appliqués correctement.
Mais attention, toute modification des règles conduisant à une augmentation des charges de certains copropriétaires doit être acceptée à l'unanimité !
Est-ce donc possible ?
Néanmoins toute réforme doit viser:
- à faire respecter les équilibres prévus, les grilles de répartition des charges sont elles une juste interprétation du CRUH?
- à bien séparer la gestion des commerces et des habitations conformément aux dispositions en place, en particulier dans la mise en application des articles 36, 37 et 38 du CRUH.
QUI SONT LES ACTEURS DU QUARTIER DE L'HORLOGE?
1. Les commerces - 3 copropriétés divises
1. Les commerces - 3 copropriétés divises
Les 3 SOCOPAR 2, 3B, 3A sont réunies en une gestion commune depuis 1984.
Les commerces, parkings et sociétés (en rose) détiennent la majorité absolue avec 55% des voix de l’assemblée générale de l’ASLQH. Le syndic de copropriété est Loiselet & Daigremont.
Les commerces, parkings et sociétés (en rose) détiennent la majorité absolue avec 55% des voix de l’assemblée générale de l’ASLQH. Le syndic de copropriété est Loiselet & Daigremont.
Le propriétaire des locaux de Leroy Merlin joue donc un rôle majeur dans les prises de décisions.
Qui est le plus gros porteur ?
La SCI du passage de l’Horloge, (Leroy Merlin) détient 37’494/100'000, soit 37.5%, c’est un bien immobilier de la banque AEW Europe, filiale de la banque Natixis qui a 27% de fonds publics dans son capital, dont l’actionnaire majoritaire est le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne (BPCE), représentée par son gestionnaire l’Immobilière Urbi et Orbi, elle-même filiale de Sogeprom, la société de promotion immobilière de la banque Société Générale.
Le groupe ADEO (Association familiale Mulliez, Auchan), avec le magasin Leroy Merlin, est le principal locataire (Environ 7000 m2).
2. Les bureaux – un immeuble indivis
La SCI UGIMAD (anciennement Les Hypoquets) possédait l’immeuble de bureau (en vert) et détenait 8% des voix jusqu'en 2016.
Propriété de AXA assurance, ex UAP assurance, représentée par son gestionnaire la BNP Paribas Real Estate Property Management (REPM).
L’Etat avec l’administration du Centre Pompidou, est l’unique locataire des bureaux.
AXA a vendu l'immeuble en 2016 et n'a gardé que les parkings en sous-sol.
C'est la société PRIMONIAL (Gestion de patrimoine - assurance vie) qui acquière cet actif en 2016. Elle appartient aux fonds Crédit Mutuel Arkéa, Black Fin Capital Partners et Latour Capital. Bridgepoint est entré en négociation fin 2016. SEFAL PROPERTY, une filiale de PRIMONIAL assure la gestion (Property Management).
3. L’habitation - 10 copropriétés divises
Le bailleur social Action Logement (Ex Erigere du groupe Batigere, ex PSR-SAVO) possède les immeubles Renaissance (en bleu clair) et détient seulement 2.8% des voix. Ce sont 180 appartements HLM.
Le reste des 34% des voix de l’assemblée générale est dispersé entre 10 copropriétés d’habitation (en bleu) gérées par divers syndics de copropriété. Ce sont 470 appartements.
Retrouvez ici les cahiers des règles d'usage et d'habitation, et de construction (CRUH 2, 3A, 3B):
http://www.quartierhorloge.fr/Vers-une-gestion-ethique_a28.html
Retrouvez ici les origines de la gestion commune des SOCOPARS:
http://www.quartierhorloge.fr/LE-HOLD-UP-DU-QUARTIER-DE-L-HORLOGE_a54.html
Téléchargements:
- Les 51 grilles de Loiselet & Daigremont pour la gestion de l'ASLQH!
- Tableau des 51 grilles avec tantièmes des droits de vote et de répartition des charges.
- La grille '999' - art. 38
- Le texte de ce billet (sans les BONUS)
Qui est le plus gros porteur ?
La SCI du passage de l’Horloge, (Leroy Merlin) détient 37’494/100'000, soit 37.5%, c’est un bien immobilier de la banque AEW Europe, filiale de la banque Natixis qui a 27% de fonds publics dans son capital, dont l’actionnaire majoritaire est le groupe Banque Populaire Caisse d’Epargne (BPCE), représentée par son gestionnaire l’Immobilière Urbi et Orbi, elle-même filiale de Sogeprom, la société de promotion immobilière de la banque Société Générale.
Le groupe ADEO (Association familiale Mulliez, Auchan), avec le magasin Leroy Merlin, est le principal locataire (Environ 7000 m2).
2. Les bureaux – un immeuble indivis
La SCI UGIMAD (anciennement Les Hypoquets) possédait l’immeuble de bureau (en vert) et détenait 8% des voix jusqu'en 2016.
Propriété de AXA assurance, ex UAP assurance, représentée par son gestionnaire la BNP Paribas Real Estate Property Management (REPM).
L’Etat avec l’administration du Centre Pompidou, est l’unique locataire des bureaux.
AXA a vendu l'immeuble en 2016 et n'a gardé que les parkings en sous-sol.
C'est la société PRIMONIAL (Gestion de patrimoine - assurance vie) qui acquière cet actif en 2016. Elle appartient aux fonds Crédit Mutuel Arkéa, Black Fin Capital Partners et Latour Capital. Bridgepoint est entré en négociation fin 2016. SEFAL PROPERTY, une filiale de PRIMONIAL assure la gestion (Property Management).
3. L’habitation - 10 copropriétés divises
Le bailleur social Action Logement (Ex Erigere du groupe Batigere, ex PSR-SAVO) possède les immeubles Renaissance (en bleu clair) et détient seulement 2.8% des voix. Ce sont 180 appartements HLM.
Le reste des 34% des voix de l’assemblée générale est dispersé entre 10 copropriétés d’habitation (en bleu) gérées par divers syndics de copropriété. Ce sont 470 appartements.
Retrouvez ici les cahiers des règles d'usage et d'habitation, et de construction (CRUH 2, 3A, 3B):
http://www.quartierhorloge.fr/Vers-une-gestion-ethique_a28.html
Retrouvez ici les origines de la gestion commune des SOCOPARS:
http://www.quartierhorloge.fr/LE-HOLD-UP-DU-QUARTIER-DE-L-HORLOGE_a54.html
Téléchargements:
- Les 51 grilles de Loiselet & Daigremont pour la gestion de l'ASLQH!
- Tableau des 51 grilles avec tantièmes des droits de vote et de répartition des charges.
- La grille '999' - art. 38
- Le texte de ce billet (sans les BONUS)
BONUS (12.09.2016)
La MAJORITE SIMPLE (Loi Copropriété, article 24) - Statuts ASL (art. 11.1) - votes courants
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté.
La MAJORITE SIMPLE (Loi Copropriété, article 24) - Statuts ASL (art. 11.1) - votes courants
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté.
Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.
La MAJORITE ABSOLUE (Loi Copropriété, article 25) - Statuts ASL (art. 11.2) - création de nouveaux équipements
Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Soit la moitié de voix + 1.
La DOUBLE MAJORITE (Loi Copropriété, article 26) - Statuts ASL (art. 11.3) - modification statutaire
Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
« Contrairement à une idée répandue, même auprès des syndics, il n'existe pas de quorum en assemblée générale.» Notre Temps
« Aucun quorum n’est exigé par la loi, c’est-à-dire un nombre minimum de participants. » Guide pratique de la copropriété - ANCC.
La notion de quorum ne doit pas être confondue avec celle de majorité qui est la proportion minimum de voix favorables devant être rassemblées pour que le résultat d’un vote soit accepté. Ni la loi sur la Copropriété ni les règles propres à l’ASL ne définissent de quorum !
Cette notion apparaît toutefois dans le règlement de gestion commune des charges des 3 copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B.
MAJ. 08.10.2016
Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Soit la moitié de voix + 1.
La DOUBLE MAJORITE (Loi Copropriété, article 26) - Statuts ASL (art. 11.3) - modification statutaire
Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
« Contrairement à une idée répandue, même auprès des syndics, il n'existe pas de quorum en assemblée générale.» Notre Temps
« Aucun quorum n’est exigé par la loi, c’est-à-dire un nombre minimum de participants. » Guide pratique de la copropriété - ANCC.
La notion de quorum ne doit pas être confondue avec celle de majorité qui est la proportion minimum de voix favorables devant être rassemblées pour que le résultat d’un vote soit accepté. Ni la loi sur la Copropriété ni les règles propres à l’ASL ne définissent de quorum !
Cette notion apparaît toutefois dans le règlement de gestion commune des charges des 3 copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B.
MAJ. 08.10.2016
Règles de calcul des tantièmes pour la réparition financière des charges et des droits de vote ! (Téléchargement ci-dessous pour une meilleure lecture).
BONUS (05.01.2017)
L'originalité des règles de l'ASL tient au fait que son règlement définit un mode de calcul des tantièmes qui peuvent ainsi varier d'année en année ! Car, le nombre d'équipements évolue. (Modification des locaux, désuétude du matériel, modification de la loi, etc.)
C'est le rôle de Loiselet & Daigremont de mettre à jour un "état" des points attribués à chaque copropriété. Ainsi, chacun paie en fonction des services dont il a réellement bénéficié et qu'il a souscrit !
Si le décompte des têtes d'extinction à eau (SPRINKLER) est bien fait annuellement pour les SOCOPARs, Loiselet & Daigremont refuse en revanche de mettre à jour les alarmes et les têtes de détection incendie ! Entre 1994 et 2016 il y a eu une seule mise à jour !
Téléchargements:
- Descriptif des grilles de Loiselet & Daigremont, interprétation du CRUH
- Synoptique des articles du CRUH et des décisions des AG permettants le calcul des points pour les SPRINKLER - ALARME - DETECTION INCENDIE.
MAJ. 05.01.2017
1569 et 1114 téléchargements le 22 décembre 2022.
L'originalité des règles de l'ASL tient au fait que son règlement définit un mode de calcul des tantièmes qui peuvent ainsi varier d'année en année ! Car, le nombre d'équipements évolue. (Modification des locaux, désuétude du matériel, modification de la loi, etc.)
C'est le rôle de Loiselet & Daigremont de mettre à jour un "état" des points attribués à chaque copropriété. Ainsi, chacun paie en fonction des services dont il a réellement bénéficié et qu'il a souscrit !
Si le décompte des têtes d'extinction à eau (SPRINKLER) est bien fait annuellement pour les SOCOPARs, Loiselet & Daigremont refuse en revanche de mettre à jour les alarmes et les têtes de détection incendie ! Entre 1994 et 2016 il y a eu une seule mise à jour !
Téléchargements:
- Descriptif des grilles de Loiselet & Daigremont, interprétation du CRUH
- Synoptique des articles du CRUH et des décisions des AG permettants le calcul des points pour les SPRINKLER - ALARME - DETECTION INCENDIE.
MAJ. 05.01.2017
1569 et 1114 téléchargements le 22 décembre 2022.
