Plans du Quartier de l'Horloge à Paris

La répartition des charges de copropriété pour les équipements communs gérés par l'ASL QH fait l'objet de vifs débats depuis 40 ans.

Cet article a pour objectif d'expliquer le découpage administratif afin de mieux comprendre l'organisation et la gouvernance du quartier pour finalement pouvoir corriger les erreurs et les mauvaises habitudes de gestion.  
 

DIVISION EN LOTS
L'opération de promotion immobilière du Quartier de l'Horloge est complexe et très hétérogène.

Elle a fait l'objet d'une première division en "volumes", soit la construction de 22 immeubles ayant leur propre existence juridique sur une parcelle unique.

La division immobilière en volumes a la particularité de définir la propriété foncière en trois dimensions. Ainsi, les volumes peuvent se superposer comme des cubes indépendants. De fait, il n'existe aucune partie commune entre les volumes. Une division en volumes permet aussi d'accueillir dans un même ensemble la domanialité publique qui exclu l'appartenance à une copropriété. 

Dans cette opération à tiroirs, réalisée en quatre tranches (1^ère, 2^ème, 3^ème A et 3^ème B) sur plus de dix ans, il était nécessaire de diviser les différents bâtiments en volumes : accueillir trois équipements publics, séparer les fonctions d'habitations et de commerces et commercialiser les bâtiments dès leur achèvement.

13 copropriétés et 3 ensembles d'immeubles sont regroupés dans une association syndicale libre, nommée ASL du Quartier de l'Horloge, pour gérer quelques équipements et services communs mis en place par le promoteur (service de sécurité incendie des commerces, chauffages des habitations, etc.). 

3 bâtiments municipaux ne font pas partie de l'ASL : l'école maternelle (fermée), la crèche municipale, et le centre médico psychologique (CMP). Cependant, le règlement de cette dernière a bien prévu qu'ils puissent bénéficier de services offerts par l'association. En particulier la surveillance des équipements techniques (alarmes) et la surveillance incendie (têtes de détection incendie).

En définitive, 19 bâtiments distincts et indépendants, d'habitations ou de bureaux, sont posés sur un socle commun de 3 copropriétés de commerces nommées SOCOPAR 2, 3A et 3B, en sous-sol et en rez-de-chaussée.

Le 1^er volume construit, lors de la 1^ère tranche, a précédé l'ASL et n'en fait pas partie. Il est aujourd'hui partagé entre les bailleurs sociaux I-3F et Erigère du groupe Action Logement (ex 1% logement).

La deuxième division concerne les immeubles placés sous la loi sur la copropriété du 10 juin 1965. Ils sont eux-mêmes "divis" en lots de copropriétés. Contrairement aux immeubles en HLM et à l'immeuble de bureaux qui reste "indivis".

Finalement, l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge regroupe selon notre décompte 1408 lots représentés par 13 syndicats de copropriété, un bailleur social (ACTION LOGEMENT) et un propriétaire institutionnel (PRIMONIAL).

 

GOUVERNANCE
L'ASL QH est gouvernée par un Conseil de gestion, aussi appelé syndicat. (Membres 2016)

​​Les 3 copropriétés imbriquées de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B sont regroupées, pour la gestion des charges, au sein d'un pacte de gestion commune, la "gestion commune SOCOPAR". Un outil de gestion dont l'existence juridique est contestée.

​La gestion de l'ASL QH et des trois copropriétés SOCOPAR a fait l'objet de nombreuses contestations  auprès du Tribunal de grande instance de Paris (TGI) depuis sa création. Une petite dizaine de procédures sont en cours actuellement. 

​EN SAVOIR PLUS:

Afin de comprendre l'organisation du Quartier de l'Horloge et du niveau de responsabilité de chaque strate, il est nécessaire de connaître la définition même du vocabulaire immobilier: lots de copropriétés, bâtiments, immeubles, volumes, établissements,  syndicats de copropriétaires (SDC), association syndicale libre (ASL), etc. 
 

UNE PARCELLE PRINCIPALE :

Le Quartier de l'Horloge est construit sur la parcelle 103, représentée dans la section AU, sur la feuille 000 AU 01, du cadastre. Les trois parcelles résiduelles 81, 85 et 99 ne correspondent plus aux bâtiments édifiés.

L'ensemble des 22 immeubles construits sur la dalle de parkings et commerces ne forme qu'une seule entité foncière divisée en "volumes" : définition d'une propriété foncière en 3 dimensions (M3) et non seulement en surface (M2). 

Cependant, par voie de conséquence de cette division en volume, cette ASL n'est pas un propriétaire foncier. La parcelle appartient donc aux seules copropriétaires réunis en copropriétés, à un bailleur social et à la Ville de Paris. 

En 1921, l'on dénombrait plus de 60 parcelles, en 1982, suite à l'opération immobilière il n'en restait qu'une seule.

Aujourd'hui l'ensemble immobilier s'étend dans 11 rues, passages et impasses sur une seule parcelle.

• 21- 33 rue Beaubourg 
• 36 - 56 rue Rambuteau 
• 5 - 17 rue du Grenier Saint-Lazare 
• 154 - 188 rue Saint-Martin 
• 5 impasse Beaubourg 
• 1 - 25 rue Brantôme 
• 1- 8 rue Bernard de Clairvaux 
• 1 - 8 passage des Ménétriers 
• 1 - 5 passage du Maure 
• 1 - 10 passage du commerce Saint-Martin (fermé au public)
• 1 - 18 passage de l'Horloge à automates (la partie sud est intégrée au magasin LEROY MERLIN)

22. Le bâtiment situé 7-9 rue du Grenier Saint-Lazare, bien qu'il soit complètement imbriqué dans le complexe immobilier, ne fait pas partie des volumes décrit dans la subdivision des lots de l'ASL. Il a été construit avant. Il appartient à deux propriétaires branches du bailleur social ACTION LOGEMENT. Téléchargez ci-dessous le plan du cadastre commenté (2ème version) (source: cadastre.gouv.fr).
934 téléchargements le 5 janvier 2019 (1ère version)
322 nouveaux téléchargements le 21 février 2020 (2ème version)
721 téléchargements le 15 février 2023 
893 téléchargements le 29 février 2024

Les cahiers des charges des 'règles d'usages, d'habitation et de construction'  (CRUH 2, 3A et 3B) (téléchargez les trois cahiers ici) définissent les surfaces sur lesquelles les commerces peuvent être autorisés à déployer 'des étalages suspendus' ou 'éventaires amovibles'.  'Ces dispositifs devront être enlevés lors de la fermeture quotidienne des magasins.'

Plus de 340 lots de commerces sont représentés (état à la construction), les surfaces en noir, symbolisent les espaces capables d'éventaires. 

Aujourd'hui, une cinquantaine de commerces exploitent les lots de l'ex centre commercial.

2507 téléchargements le 21 février 2021
3110 téléchargements le 21 février 2022
3312 téléchargemnets le 15 février 2023
1906 + 1644 = 3550 téléchargement le 29 février 2024


 

L'îlot N°1.

Seul 40 % des bâtiments jugés insalubres seront finalement détruits pour faire place à l'école polyvalente Saint-Merri, le Centre Pompidou et le Quartier de l'Horloge.

Le futur Quartier de l'Horloge se situe dans le deuxième pâté de maison dans le rectangle, en haut sous le Ste. de Ste-Avoie. La rue Brantôme apparaît en jaune.

"Depuis 1905, un îlot est désigné comme "insalubre" d'après le nombre de décès par tuberculose. Les îlots sont classés sur une échelle de gravité allant du plus faible (1) au plus élevé (17). L'îlot autour de Saint-Gervais , (par exemple), classé en gravité 16, était voué à la démolition."

Département Histoire de l'architecture et archéologie de Paris, commission du Vieux-Paris. 

Le plan du Marais, établit dans le cadre des études de délimitation du secteur sauvegardé suite à la loi Malraux, exclu le périmètre du futur Quartier de l'Horloge de la zone protégée.

 

Le Marais en héritage. Exposition au Musée Carnavalet. 2016  

 

Il existe actuellement plus de 105 secteurs sauvegardés en France et ce concept a largement été développé à l'étranger.

L'appellation de secteurs sauvegardé a été remplacée par la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) par le dispositif de Site Patrimonial Remarquable.
 

Dans le cadre du programme européen POLIS, qui a pour mission d'introduire une prise en compte des apports énergétiques solaires dans la planification urbaine, la Direction des Espaces Verts et de l'Environnement et l'Agence d'Ecologie Urbaine de la Ville de Paris mettent à dispositions de tous les habitants de la capitale un outil inédit en France : un cadastre solaire, dont la réalisation a été confiée à l'Apur.
 

Interactif, le cadastre solaire informe du potentiel solaire de chaque bâtiment de la capitale (KWh/m2/an) en indiquant son niveau d'insolation, calculé à partir de la simulation du rayonnement solaire annuel moyen et en prenant en compte les effets d’ombres des immeubles ou des arbres. Les propriétaires privés comme les pouvoirs publics peuvent ainsi identifier, grâce à un code couleur, les lieux propices à l'installation de panneaux solaires. Un module de recherche avancée permet notamment de rechercher les bâtiments ayant le plus fort potentiel solaire. Le potentiel est jugé “favorable” s’il est supérieur à 1.000 kwh/m2 par an. La visualisation des installations solaires existantes est également possible.

 

Le cadastre solaire  invite à mieux considérer l'usage possible de l'énergie solaire dans la ville, qu'il soit thermique (pour la production d'eau chaude) ou photovoltaïque (pour la production d'électricité).
 

APUR, Atelier parisien d'urbanisme

L'ASL gère un service de sécurité incendie pour le compte des commerces.

En tant que simple organe de gestion de biens et d'équipements communs, du fait d'une division en "volume", l'ASL ne détient aucune partie commune. Elle n'est pas un propriétaire foncier. 

Ce sont les copropriétés individuelles qui possèdent des parties communes, propre à leur volume. Les copropriétaires sont ainsi regroupés en syndicat de copropriété (SDC) et représentés juridiquement par leur syndic de copropriété. 

​Les bureaux n'ont qu'un propriétaire et le bailleur social possède 3 immeubles indivis.

Comme le rappelle chaque commission de sécurité :

Conformément aux disposition de l'article R.123-43 du code de la construction et de l'habitation, les constructeurs, installateurs et exploitants sont tenus chacun en ce qui le concerne de s'assurer que les installations ou équipements sont maintenus et entretenus en conformités avec les dispositions du Règlement de sécurité.

En tout état de cause, le chef d'établissement reste seul responsable de la sécurité des locaux.

L'opération immobilière du Quartier de l'Horloge concerne 22 bâtiments principaux :

- 10 copropriétés d'habitations, dont 2 de 2 bâtiments, 
- 3 copropriétés de sociétés, commerces et parkings (so-co-par) non isolées les unes des autres,
- 3 ensembles HLM, dont 1 de 2 bâtiments et un autre partagé entre deux propriétaires,
- 1 immeuble de bureaux indivis, 
- 3 bâtiments de la ville de Paris.

4 immeubles, bien qu'imbriqué dans l'ensemble immobilier, n'appartiennent pas à l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge  (ASL QH). 

En revanche, au sein de l'ASL QH, les 3 copropriétés de commerces et parkings SOCOPARS sont considérées comme « un seul établissement recevant du public (ERP) »  au titre de l’art. GN 2 de l’Arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du Règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) car, elles regroupent plusieurs bâtiments voisins non isolés entre eux.

​Ainsi, tous les commerces du Quartier de l'Horloge, petits ou grands, sont considérés comme un ensemble unique ! Cet ensemble est un groupement de magasins (ERP) dont la construction répond au Règlement de sécurité. (1)
                                                  
Par ailleurs, la superposition des habitations au-dessus des commerces est belle et bien prévue dans la réglementation.

Ainsi, le Règlement de sécurité ERP du 25 juin 1980 définit l'ensemble des règles à respecter :

- l'isolement par rapport aux tiers, article CO 06 à CO 10,
- la résistance au feu des structures, articles CO 011 à CO 18,
- la propagation du feu par les façades, articles CO 19 à CO 22.

Comme par exemple l'article CO 9 qui définit « les qualités de résistance au feu » réglementaire dans le cas de « l’isolement dans un même bâtiment entre un établissement recevant du public et un tiers superposés ». Soit des planchers de degré coupe-feu 1, 2 ou 3 heures en fonction des cas.
 
Le promoteur du Quartier de l’Horloge a prévu, selon la notice de sécurité (2) des permis de construire des habitations (3), des dispositions constructives maximales puisque « Les volumes à usage de commerces sont isolés par rapport au reste de la construction par des parois coupe-feu de degré 3 heures. »
 
Les habitations, qui sont autonomes, sont donc protégées conformément aux exigences réglementaires maximales.

Par ailleurs, l'école maternelle, la crèche municipale et le centre médico psychologique (CMP) répondent bien aux conditions d'isolement de l’art. GN 3 de l’Arrêté ERP du 25 juin 1980 et peuvent donc être considérés comme autant d'établissements indépendants pour l'application du règlement de sécurité incendie ERP. Ils ne font donc pas partie du "groupement ERP".

Alors pourquoi faut-il un service de sécurité incendie ?
 

« Dans les établissements comportant plus de deux niveaux de vente et ou l’effectif du public est supérieur à 4 000 personnes [N.D.L.R. c’est-à-dire les clients que l'on peut recevoir dans l’ensemble formé par les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B] la surveillance doit être exercée par des agents de sécurité incendie dans les conditions prévues [à l’art. MS 46] (…)» Règlement de sécurité ERP, M29 §1

C'est à dire: 
« Pendant la présence du public, le service de sécurité incendie est composé selon le type, la catégorie et les caractéristiques des établissements (…). Lorsque le service est assuré par des agents de sécurité incendie, l'effectif doit être de trois personnes au moins présentes simultanément, dont un chef d'équipe. ».  
Règlement de sécurité ERP, article MS 46, § 1.

Les copropriétés d'habitations sont indépendantes tant du point de vue juridique que de la sécurité incendie. En revanche, les commerces sont liés du point de vue de la sécurité incendie.

(1) Le Règlement de sécurité du 23 mars 1965, en vigueur lors de l'obtention des permis de construire, reste applicable en principe aux établissements ouverts avant juin 1980 et qui n'ont subi aucune modification.
(2) Notice de sécurité, 3ième Tranche A et B, COGES, 16 septembre 1977
(3) Permis de construire du 12 septembre 1978

​Téléchargez ici la nouvelle version mise à jour du schéma de l'organisation juridique, administrative et réglementaire de la sécurité incendie.

Nouvelle version mise à jour après 343 téléchargements de la 1ère version le 11 juillet 2019.
308 nouveaux téléchargements le 21 février 2021
668 téléchargements le 15 février 2023

"Une association syndicale libre est un regroupement de propriétaires de biens immobiliers voisins, réunis sur une base purement contractuelle en vue de réaliser des  aménagements spécifiques ou des travaux d’entretien collectifs, (création et entretien de voiries privées, de digues contre les inondations…).

L’ASL est une personne morale de droit privé. "

"La gestion d’un immeuble particulier composant une ASL reste de la compétence exclusive de la copropriété." 

Source: ARC - association des responsables de copropriété

"Heureusement, nous savons qu'aux termes d'une jurisprudence constante, ce qui importe pour la licéité de la division en volumes, ce n'est pas la notion de bâtiment, mais bien qu'il n'existe aucune partie commune entre les différents lots de volumes."
"Cette technique organise conventionnellement la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés. (...)

Par essence de nature légale, le régime de la copropriété s’oppose ici frontalement à la technique de la division en volumes, laquelle ne repose que sur la convention des parties. Disons que l’adoption d’une division en volumes présente entre autres avantages, celui d’une grande liberté dans la mise en place et l’organisation de cette volumétrie, liberté recherchée par les promoteurs (au sens large) des projets complexes."

BONUS:

​Téléchargez l'ensemble de ce billet ci-dessous!

391 téléchargements le 21 novembre 2018
689 téléchargements le 19 octobre 2019
975 téléchargements le 23 septembre 2020
1179 téléchargements le 21 février 2021
1719 téléchargements le 22 décembre 2022
1925 téléchargements le 29 février 2024
 

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