Le Quartier de l'Horloge souffre de charges de copropriété (logements, parkings ou commerces) parmi les plus élevées à Paris.
La jurisprudence nous rappelle quelques décisions qu’il est fort utile de connaître :
- l’ASLQH a perdu sa capacité juridique en mai 2008 (reconfirmé en juillet 2011), elle l'a retrouvée en 2016 avec de nouveaux statuts,
- l’ASLQH a perdu sa capacité juridique en mai 2008 (reconfirmé en juillet 2011), elle l'a retrouvée en 2016 avec de nouveaux statuts,
- les syndics de chaque copropriété se doivent de justifier les éléments comptables et la répartition des charges (2013). Un copropriétaire peut toujours contester ses charges,
- les charges sont définies par les seuls statuts et modifications d’assemblées générales (1991)
- une modification statutaire, conduisant à une augmentation des charges de certains membres, ne peut être réalisée qu’avec l’unanimité de ceux-ci (2011),
- dispense de toute participation aux charges relatives à un équipement dont l’utilité est sans intérêt. (2011) Une jurisprudence ad hoc pour le Quartier de l’Horloge (mk2 vs SOCOPAR).
Le Quartier de l'Horloge compte plus de 2 000 habitants et 400 propriétaires de parkings en sous-sol.
La gestion de Loiselet & Daigremont, directeur et gestionnaire, ‘‘juge et partie’’, détenant la majorité absolue à l’assemblée générale, en tant que syndic du syndicat de copropriétaire majoritaire, est de plus en plus difficilement acceptée.
Les habitants, tout comme la Ville de Paris (Ecole maternelle de Brantôme, crèche) et les hauts fonctionnaires de l’administration du Centre Georges Pompidou, en tant que locataire, se penchent sur la question.
Car, en dépit de la simplicité qu’offre le mode d’administration d’une ASL, cet important cabinet de gestion administrative de copropriété évolue avec nonchalance, dans une complexité inouïe.
Pourquoi ?
Probablement parce que les membres de l’association ne connaissent pas leurs droits, et n’exercent ni gestion, ni contrôle. Ils sont même persuadés d’en être dépossédés depuis la délégation des pouvoirs faite au ‘‘directeur’’ lors de l’AG 1998. Un directeur qui, depuis lors, se nomme lui-même, et qui officie sans contrat ni obligations. C’est pourtant au conseil de gestion de passer les contrats de l’association, mais ce dernier, sous l’autorité du même directeur (sic), ne le fait pas.
Par ailleurs, la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 reconnaît à toute personne le droit d’obtenir communication des documents détenus dans le cadre de sa mission de service public par une administration, quels que soient leur forme ou leur support.
Les archives de la Préfecture de Police ont ainsi pu délivrer une partie de leurs secrets concernant la sécurité incendie.
En dépit du bon sens, les règles de l’association sont bafouées:
- lire Hold up pour savoir comment Loiselet et Daigremont a pris le pouvoir.
- lire AG 2012 pour connaître les irrégularités du déroulement des assemblées générales.
- lire Conseil de gestion pour comprendre la paralysie du fonctionnement.
- lire 7 millions partis en fumée pour comprendre la sécurité incendie du Quartier de l'Horloge.
Cependant l’article 41, qui définit le caractère des règles posées par le cahier des règles d’usage et d’habitation, expose que «tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant» par l’intermédiaire de son syndic de copropriété.
Le Tribunal de Grande Instance (TGI) « est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts. »
Les syndics de copropriété, comme le Cabinet Geralpha, sollicité maintes fois ou KMS Gestion et Immo Balzac, restent pourtant silencieux. Ils participent même activement à cette gestion déloyale en tant que membres désignés du conseil de gestion. Malgré cela, nombreux sont les membres qui se rangent encore, en toute confiance, aux côtés de leurs administrateurs négligents.
Sous la conduite de Loiselet & Daigremont, les statuts initiaux équitables, ont été dénaturés par les décisions, juridiquement discutables, des assemblées générales: irrespects des droits de vote, de la majorité et de la qualité des votants. Le directeur se garde de diffuser les comptes-rendus et, quand même, les syndics de copropriété ne les transmettent pas aux copropriétaires ! Finalement personne ne semble savoir si les modifications statutaires ont bien été publiées à la conservation des hypothèques.
La confusion est totale. Mais à qui donc profite-t-elle depuis tant d’année?
Pour le savoir, et surtout faire valoir leurs droits, les propriétaires ont aussi un dernier recours: saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI). En effet, l’article 25 des statuts de l’ASLQH est très clair sur les carences de l’association syndicale.
Car, en dépit de la simplicité qu’offre le mode d’administration d’une ASL, cet important cabinet de gestion administrative de copropriété évolue avec nonchalance, dans une complexité inouïe.
Pourquoi ?
Probablement parce que les membres de l’association ne connaissent pas leurs droits, et n’exercent ni gestion, ni contrôle. Ils sont même persuadés d’en être dépossédés depuis la délégation des pouvoirs faite au ‘‘directeur’’ lors de l’AG 1998. Un directeur qui, depuis lors, se nomme lui-même, et qui officie sans contrat ni obligations. C’est pourtant au conseil de gestion de passer les contrats de l’association, mais ce dernier, sous l’autorité du même directeur (sic), ne le fait pas.
Par ailleurs, la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 reconnaît à toute personne le droit d’obtenir communication des documents détenus dans le cadre de sa mission de service public par une administration, quels que soient leur forme ou leur support.
Les archives de la Préfecture de Police ont ainsi pu délivrer une partie de leurs secrets concernant la sécurité incendie.
En dépit du bon sens, les règles de l’association sont bafouées:
- lire Hold up pour savoir comment Loiselet et Daigremont a pris le pouvoir.
- lire AG 2012 pour connaître les irrégularités du déroulement des assemblées générales.
- lire Conseil de gestion pour comprendre la paralysie du fonctionnement.
- lire 7 millions partis en fumée pour comprendre la sécurité incendie du Quartier de l'Horloge.
Cependant l’article 41, qui définit le caractère des règles posées par le cahier des règles d’usage et d’habitation, expose que «tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant» par l’intermédiaire de son syndic de copropriété.
Le Tribunal de Grande Instance (TGI) « est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts. »
Les syndics de copropriété, comme le Cabinet Geralpha, sollicité maintes fois ou KMS Gestion et Immo Balzac, restent pourtant silencieux. Ils participent même activement à cette gestion déloyale en tant que membres désignés du conseil de gestion. Malgré cela, nombreux sont les membres qui se rangent encore, en toute confiance, aux côtés de leurs administrateurs négligents.
Sous la conduite de Loiselet & Daigremont, les statuts initiaux équitables, ont été dénaturés par les décisions, juridiquement discutables, des assemblées générales: irrespects des droits de vote, de la majorité et de la qualité des votants. Le directeur se garde de diffuser les comptes-rendus et, quand même, les syndics de copropriété ne les transmettent pas aux copropriétaires ! Finalement personne ne semble savoir si les modifications statutaires ont bien été publiées à la conservation des hypothèques.
La confusion est totale. Mais à qui donc profite-t-elle depuis tant d’année?
Pour le savoir, et surtout faire valoir leurs droits, les propriétaires ont aussi un dernier recours: saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI). En effet, l’article 25 des statuts de l’ASLQH est très clair sur les carences de l’association syndicale.
« En cas de carence de l’association syndicale pour l’un quelconque de ces objets, un syndic judiciaire peut être désigné d’office par le président du Tribunal de Grande Instance, à la requête d’un membre de l’association. Il dispose des pouvoirs du syndicat, sans limitation. »
Une jurisprudence pour le Quartier de l’Horloge!
mk2 a gagné contre l’ASLQH et la SOCOPAR, gérées toutes deux par Loiselet & Daigremont (sic). mk2 copropriétaire membre de l’ASLQH, et du syndicat des copropriétaires SOCOPAR, est dispensé des charges pour des équipements dont l’utilité lui est sans intérêt.
Cette nouvelle jurisprudence est en accord avec les statuts sur le concept de l’utilité (art. 36.1).
mk2 a gagné contre l’ASLQH et la SOCOPAR, gérées toutes deux par Loiselet & Daigremont (sic). mk2 copropriétaire membre de l’ASLQH, et du syndicat des copropriétaires SOCOPAR, est dispensé des charges pour des équipements dont l’utilité lui est sans intérêt.
Cette nouvelle jurisprudence est en accord avec les statuts sur le concept de l’utilité (art. 36.1).
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1. EXTRAITS des statuts propres à l'ASLQH
Règles d’intérêt privé régissant le Quartier de l’Horloge: le cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH). Fait à Paris, le 16 mai 1977 par le promoteur immobilier COGEDIM.
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Annexe 1. Statuts, article 25 : Carences de l’association syndicale
« En cas de carence de l’association syndicale pour l’un quelconque de ces objets, un syndic judiciaire peut être désigné d’office par le président du Tribunal de Grande Instance, à la requête d’un membre de l’association. Il dispose des pouvoirs du syndicat, sans limitation. »
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Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH)
«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu’un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.
En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts»
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Article 44: Les objets de l’association syndicale
« L’association a pour objet
a) DE VEILLER À L’APPLICATION DU PRÉSENT CAHIER DES CHARGES ET DE STATUER SUR LES ÉVENTUELLES MODIFICATIONS DE CELUI-CI.
b) de s’approprier les biens et les éléments d’équipement à usage commun visés sous le chapitre huitième.
c) de gérer et d’entretenir ceux-ci.
d) de fixer le montant de la contribution (NDLR. les charges) de ses membres aux frais de gestion et d’entretien de ces biens et éléments d’équipements et de la recouvrer.
e) de gérer et d’entretenir les biens et les éléments d’équipement qui, sans être la propriété de l’association syndicale, sont communs à deux ou plusieurs propriétaires, aux charges et conditions qu’elle déterminera d’accord avec les dits propriétaires. »
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Article 45: Statuts de l’association
« La formation, l’objet, la dénomination, le siège et la durée de l’association syndicale font l’objet de statuts qui sont établis et publiés, conformément à la loi précitée du 21 juin 1865, au Bureau des Hypothèques [NDRL. Actuel service de la publicité foncière, ancienne conservation des hypothèques] compétent comme annexe du présent cahier des charges, aux diligences de la SEDAM (Société d’Etudes et d’Aménagement des Ilots Saint-Martin). [NDRL. Puis de la COGEDIM qui géra l’opération, puis du conseil de gestion et du directeur de l’ASLQH]»
1. EXTRAITS des statuts propres à l'ASLQH
Règles d’intérêt privé régissant le Quartier de l’Horloge: le cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH). Fait à Paris, le 16 mai 1977 par le promoteur immobilier COGEDIM.
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Annexe 1. Statuts, article 25 : Carences de l’association syndicale
« En cas de carence de l’association syndicale pour l’un quelconque de ces objets, un syndic judiciaire peut être désigné d’office par le président du Tribunal de Grande Instance, à la requête d’un membre de l’association. Il dispose des pouvoirs du syndicat, sans limitation. »
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Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH)
«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu’un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.
En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts»
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Article 44: Les objets de l’association syndicale
« L’association a pour objet
a) DE VEILLER À L’APPLICATION DU PRÉSENT CAHIER DES CHARGES ET DE STATUER SUR LES ÉVENTUELLES MODIFICATIONS DE CELUI-CI.
b) de s’approprier les biens et les éléments d’équipement à usage commun visés sous le chapitre huitième.
c) de gérer et d’entretenir ceux-ci.
d) de fixer le montant de la contribution (NDLR. les charges) de ses membres aux frais de gestion et d’entretien de ces biens et éléments d’équipements et de la recouvrer.
e) de gérer et d’entretenir les biens et les éléments d’équipement qui, sans être la propriété de l’association syndicale, sont communs à deux ou plusieurs propriétaires, aux charges et conditions qu’elle déterminera d’accord avec les dits propriétaires. »
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Article 45: Statuts de l’association
« La formation, l’objet, la dénomination, le siège et la durée de l’association syndicale font l’objet de statuts qui sont établis et publiés, conformément à la loi précitée du 21 juin 1865, au Bureau des Hypothèques [NDRL. Actuel service de la publicité foncière, ancienne conservation des hypothèques] compétent comme annexe du présent cahier des charges, aux diligences de la SEDAM (Société d’Etudes et d’Aménagement des Ilots Saint-Martin). [NDRL. Puis de la COGEDIM qui géra l’opération, puis du conseil de gestion et du directeur de l’ASLQH]»
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2. JURISPRUDENCE
Un copropriétaire peut toujours contester ses charges.
Que l'assemblée générale des copropriétaires ait "donné quitus" ou non au syndic pour sa gestion. C'est au syndic qui réclame de fournir les documents comptables et ceux qui justifient sa répartition des charges. Le quitus qu’il demande chaque année ne porte que sur sa bonne gestion et ne lui permet pas d’en déduire que sa gestion comptable et sa répartition des charges sont approuvées.
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Arrêt du 15 octobre 2013, N° 1187)
*******************************************************************************
La grande majorité des ASL/AFUL n’ont pas mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de l’Ordonnance du 1er juillet 2004. Un second délai était fixé au 5 mai 2008. A l’issue d’une période d’incertitude, la Cour de cassation a sanctionné ce manquement par la PERTE DE LA CAPACITE JURIDIQUE DE L’ASL.
(Cour de cassation. Arrêt du 5 juillet 2011)
*******************************************************************************
L’absence d’inscription d’une question à l’ordre du jour malgré la demande d’un coloti (NDLR copropriétaire) n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale d’une association syndicale libre.
En revanche, la modification des dispositions statutaires relatives aux charges, qui aboutit à une augmentation des engagements de certains propriétaires, doit être approuvée par l’unanimité de ceux-ci.
(Modification des dispositions statutaires relatives à la répartition des charges ASL. 1er novembre 2011)
*******************************************************************************
L'acte constitutif d'une association syndicale libre, éventuellement modifié par l'assemblée générale, détermine seul les voies et moyens pour subvenir aux dépenses de l'association.
Le juge ne peut imposer un nouveau mode de répartition des charges.
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Arrêt du 3 juillet 1991)
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Dispense de toute participation aux charges relatives à un équipement dont l’utilité est sans intérêt.
Quartier de l’Horloge: mk2 (copropriétaire) gagne contre le syndicat des SOCOPARS et l’ASLQH
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Audience publique du mardi 15 mars 2011. N° de pourvoi: 10-13899)
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2. JURISPRUDENCE
Un copropriétaire peut toujours contester ses charges.
Que l'assemblée générale des copropriétaires ait "donné quitus" ou non au syndic pour sa gestion. C'est au syndic qui réclame de fournir les documents comptables et ceux qui justifient sa répartition des charges. Le quitus qu’il demande chaque année ne porte que sur sa bonne gestion et ne lui permet pas d’en déduire que sa gestion comptable et sa répartition des charges sont approuvées.
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Arrêt du 15 octobre 2013, N° 1187)
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La grande majorité des ASL/AFUL n’ont pas mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de l’Ordonnance du 1er juillet 2004. Un second délai était fixé au 5 mai 2008. A l’issue d’une période d’incertitude, la Cour de cassation a sanctionné ce manquement par la PERTE DE LA CAPACITE JURIDIQUE DE L’ASL.
(Cour de cassation. Arrêt du 5 juillet 2011)
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L’absence d’inscription d’une question à l’ordre du jour malgré la demande d’un coloti (NDLR copropriétaire) n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale d’une association syndicale libre.
En revanche, la modification des dispositions statutaires relatives aux charges, qui aboutit à une augmentation des engagements de certains propriétaires, doit être approuvée par l’unanimité de ceux-ci.
(Modification des dispositions statutaires relatives à la répartition des charges ASL. 1er novembre 2011)
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L'acte constitutif d'une association syndicale libre, éventuellement modifié par l'assemblée générale, détermine seul les voies et moyens pour subvenir aux dépenses de l'association.
Le juge ne peut imposer un nouveau mode de répartition des charges.
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Arrêt du 3 juillet 1991)
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Dispense de toute participation aux charges relatives à un équipement dont l’utilité est sans intérêt.
Quartier de l’Horloge: mk2 (copropriétaire) gagne contre le syndicat des SOCOPARS et l’ASLQH
(Cour de cassation. Chambre civile 3. Audience publique du mardi 15 mars 2011. N° de pourvoi: 10-13899)
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BONUS - 9 juillet 2016
BONUS - 9 juillet 2016
Un administrateur judiciaire coûte-t-il cher?
NON!
Car, l'arrêté du 8 octobre 2015 fixe la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l'administrateur provisoire désigné en matière de copropriétés en difficulté!
Car, l'arrêté du 8 octobre 2015 fixe la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l'administrateur provisoire désigné en matière de copropriétés en difficulté!
Une bonne nouvelle : la loi lie directement la rémunération avec les prestations effectuées.
Ainsi une ASL qui était gérée par Loiselet & Daigremont (ASL Rodin-Plateau-Egalité 1), et dont le budget en 2015 est de 3.000.000 millions d'euros, a été placée sous administration judiciaire par le TGI de Nanterre. L'administrateur sera rémunéré 16.345 euros pour 8 mois.
Un administrateur judiciaire a-t-il une mission précise?
OUI!
Le Tribunal de Grande Instance peut, par exemple définir les tâches suivantes:
Le Tribunal de Grande Instance peut, par exemple définir les tâches suivantes:
- faire remettre à l'administrateur les archives et l'ensemble des documents dans un délai donné,
- d'administrer l'association,
- revoir la répartition des dépenses conformément aux statuts,
- et convoquer une nouvelle AG dans un délai donné (6 mois) afin de soumettre à ses membres une nouvelle répartition des charges conforme aux règlements.
- fixer la durée de la mission, renouvelable sur simple requête.
Sources:
Tribunal de Grande Instance de Nanterre, 8ème chambre, jugement du 20 septembre 2012. ASL Rodin Plateau Egalité I, gérée par le cabinet Loiselet Père et fils et F. Daigremont
Disponible sur demande par email.
Tribunal de Grande Instance de Nanterre, 8ème chambre, jugement du 20 septembre 2012. ASL Rodin Plateau Egalité I, gérée par le cabinet Loiselet Père et fils et F. Daigremont
Disponible sur demande par email.
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L'ASL du Quartier de l'Horloge fonctionne depuis mai 2008 (reconfirmé en juillet 2011) sans capacité juridique.
C'est à dire qu'elle ne peut plus poursuivre ses débiteurs, même si la dette reste due. Et elle ne peut pas passer valablement de contrat!
"La sanction est donc confirmée (Arrêt du 11 septembre 2013) : existence de l'ASL, mais incapacité pour cette dernière de pouvoir intervenir en justice, du moins jusqu'à la parfaite régularisation des statuts."
Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris
"L'arrêt de la cour de cassation du 13 février 2014 et l'article 59 de la loi ALUR du 24 mars 2014 leur permettent en effet de retrouver toute leur capacité après la mise en conformité de leurs statuts."
Anaïs Brenot Mérite, Normalienne, agrégée en Economie Gestion
"La mise à jour des statuts (...) des ASL est donc indispensable afin d’éviter que les actes ou les décisions (...) soient annulés."
Audineau & associés, avocats spécialistes du droit immobilier
150 copropriétaires de 5 copropriétés différentes ont entamé des actions auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris pour demander une correcte application des règles existantes de répartition des charges.
Découvrez dans ce lien les actions en marche !
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