En février 2022, aucune des questions de cet article du 30 septembre 2016 n’a reçu de réponse.
280 téléchargements le 15 mars 2023
La demande en dommages et intérêts de 4 immeubles et de quelques copropriétaires qui contestent la gestion de l’ASL atteint maintenant plus de 1 000 000 euros !
En 2016, une baisse de charge forfaitaire de 120 000 euros pour quelques immeubles avait permis de faire accepter aux habitants de nouveaux statuts pour l'ASL. Cette baisse avait été obtenue de manière totalement arbitraire. Les charges étant répartie en raison de l'utilité des équipements, des points sont affectés à chaque immeuble pour les services dont il bénéficie. Plus un immeuble a de points plus sa participation aux charges sera élevée. Un ensemble de points avait ainsi été supprimé pour obtenir des baisses de charges pour certain. Ce qui avait permis d’obtenir l’accord des votants, mais ne reflètait pas du tout les services dont ils ont, en réalité, la jouissance.
Les copropriétaires se sont par la suite rendus compte que cet accord n’était pas basé sur l’application des règlements, contrairement à ce qui leur était dit.
Aujourd'hui, seuls les immeubles du 50 rue Rambuteau et du 156 rue Saint-Martin soutiennent encore, aux côtés des trois ou quatre propriétaires institutionnels majoritaires la gestion de LOISELET DAIGREMONT.
Les copropriétaires se sont par la suite rendus compte que cet accord n’était pas basé sur l’application des règlements, contrairement à ce qui leur était dit.
Aujourd'hui, seuls les immeubles du 50 rue Rambuteau et du 156 rue Saint-Martin soutiennent encore, aux côtés des trois ou quatre propriétaires institutionnels majoritaires la gestion de LOISELET DAIGREMONT.
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Un click sur l'image permet de l'agrandir.
Aucune communication n’a encore été transmise sur l’élaboration de la NOUVELLE grille N°5 « Alarmes ».
Aussi, convient-il de s’assurer de sa justesse et de sa cohérence, ainsi que de ses liens avec les articles des CRUHs (Cahier des règles d'usage et de construction) concernés.
Afin de guider les débats lors de l’assemblée générale de l’ASL QH fin septembre 2016, il paraît donc important de poser 9 questions aux trois professionnels qui accompagnent la gestion du Quartier de l'Horloge.
1. Le cabinet d'avocats ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES qui conseille l'association syndicale libre dans la mise à jour de ses statuts et dans une négociation pour une baisse des charges.
2. L'administrateur de bien LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES qui a le contrat de gestion de l'association depuis 35 ans. Il est responsable de la répartition des charges de fonctionnement et des services.
3. La société GIFFARD qui a le mandat de responsable unique de sécurité du groupement d'établissement recevant du public. Son rôle est de renseigner l'association sur les contraintes réglementaires.
Aussi, convient-il de s’assurer de sa justesse et de sa cohérence, ainsi que de ses liens avec les articles des CRUHs (Cahier des règles d'usage et de construction) concernés.
Afin de guider les débats lors de l’assemblée générale de l’ASL QH fin septembre 2016, il paraît donc important de poser 9 questions aux trois professionnels qui accompagnent la gestion du Quartier de l'Horloge.
1. Le cabinet d'avocats ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES qui conseille l'association syndicale libre dans la mise à jour de ses statuts et dans une négociation pour une baisse des charges.
2. L'administrateur de bien LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES qui a le contrat de gestion de l'association depuis 35 ans. Il est responsable de la répartition des charges de fonctionnement et des services.
3. La société GIFFARD qui a le mandat de responsable unique de sécurité du groupement d'établissement recevant du public. Son rôle est de renseigner l'association sur les contraintes réglementaires.
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement (ou de synthèse). La société DALKIA en assure la surveillance. L'ensemble des alarmes des logements sont rapportées sur ce pupitre. Un voyant s'allume pour signaler une alarme dite "en défaut".
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AVOCAT CONSEIL – ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES
AVOCAT CONSEIL – ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES
Question N°1
La nouvelle Grille N°5 proposée correspond-t-elle :
- au CRUH 2, article 37.4.1 c) - Alarmes de fonctionnement ?
- au CRUH 2, article 37.4.1 d) - Alarme de sécurité incendie ?
Question N°2
Les alarmes des habitations, présentes dans la nouvelle Grille N°5, correspondent elles aux alarmes de fonctionnement définies par le CRUH 2, art. 29-2-8 qui précise que les points d’alarmes (terminaux) sont « privés » ?
Question N°3
Le calcul des points (tantièmes) se fait-il en fonction de 1 alarme = 10 points.
- selon le CRUH 3B, article 25.10?
DIRECTEUR ASL QH - LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES
Question N°4
Quels sont les articles de référence des CRUHs pour la grille N°5 ?
Question N°5
Quel est le mode de calcul des points affectés à chaque type d'alarme ?
Question N°6
Quels sont les types d'alarmes (selon le CRUH ou les AG) des bureaux et des commerces ?
Question N°7
Quel est le coût unitaire prévisionnel du point d'alarme ?
Question N°4
Quels sont les articles de référence des CRUHs pour la grille N°5 ?
Question N°5
Quel est le mode de calcul des points affectés à chaque type d'alarme ?
Question N°6
Quels sont les types d'alarmes (selon le CRUH ou les AG) des bureaux et des commerces ?
Question N°7
Quel est le coût unitaire prévisionnel du point d'alarme ?
RESPONSABLE UNIQUE DE SECURITE (RUS) – SOCIETE GIFFARD
Question N°8
Est-elle soumise à une obligation réglementaire de sécurité incendie (oui/non).
Question N°9
Existe-t-il une liaison effective avec un SSI (système de sécurité incendie) réglementaire (oui/non).
1258 téléchargements le 15 mars 2023
Pour chaque alarme prise individuellement des immeubles d’habitations :
Question N°8
Est-elle soumise à une obligation réglementaire de sécurité incendie (oui/non).
Question N°9
Existe-t-il une liaison effective avec un SSI (système de sécurité incendie) réglementaire (oui/non).
Téléchargez ci-dessous la note complète sur la sécurité incendie et ses annexes:
1258 téléchargements le 15 mars 2023
Un des éléments du SSI (Système de Sécurité Incendie) des commerces, l'armoire de surveillance des portes coupe-feu asservies à la sécurité incendie. En cas de déclenchement, une alarme sonore retentit.
CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LE TRAITEMENT DES CHARGES : 3 CAS DIFFERENTS.
1. DE LA PERIODE 2010-2014,
2. DE L’EXERCICE 2015
2. DE L’EXERCICE 2015
3. ET DES EXERCICES 2016 ET SUIVANTS
1. Charges ASL 2010-2014
Peu importe la pratique, le paiement effectif ou régulier n'est pas une condition pour la validité ou l'existence d’une règle : l’usage ne vaut pas validation du mode de calcul des charges.
Seul compte ce qui a été prévu contractuellement.
UNE ACTION A JUSTEMENT ETE LANCEE AUPRES DU TGI LE 6 JUILLET 2016 PAR UN COPROPRIETAIRE.
Peu importe la pratique, le paiement effectif ou régulier n'est pas une condition pour la validité ou l'existence d’une règle : l’usage ne vaut pas validation du mode de calcul des charges.
Seul compte ce qui a été prévu contractuellement.
- En cas de faute avérée dans la répartition des charges, la prescription pour le remboursement des charges indues est de 5 ans. Pour cela il faut démontrer les erreurs, ce que le rapport sur les charges 2014 a déjà fait.
- Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.
UNE ACTION A JUSTEMENT ETE LANCEE AUPRES DU TGI LE 6 JUILLET 2016 PAR UN COPROPRIETAIRE.
Les trois fautes principales sont visées:
- Correction du calcul des points permettant de répartir les charges (surestimation de 100%)
- Correcte affectation des factures de sécurité incendie (700'000 euros mal affectés)
- Correction du coût réel des caméras (surestimation de 100%).
2. Charges ASL 2015
La nouvelle grille de charge « alarme » N°3 est-elle conforme aux CRUHs ?
Il semblerait que non, dans ce cas les membres de l’ASL doivent en être clairement informés. Car, une négociation pour la répartition des charges est aussi possible, sous conditions.
Il est ainsi envisageable de déroger à l’application des règlements existants. Il est même possible de modifier rétroactivement les règles de répartition des charges pour l’année 2015. Car, la comptabilité n'est pas encore enregistrée.
Ainsi, un immeuble peut jouir de services durant l’année 2015 mais ne pas les payer en 2016 en changeant les règles. (Vote à l’unanimité des personnes concernées en AG de l’ASL.)
C’est un enjeu qui concerne le propriétaire de l’administration du Centre Pompidou, soit environ 150.000 € qui seront reportés vers d'autres.
En revanche,
La nouvelle grille de charge « alarme » N°3 est-elle conforme aux CRUHs ?
Il semblerait que non, dans ce cas les membres de l’ASL doivent en être clairement informés. Car, une négociation pour la répartition des charges est aussi possible, sous conditions.
Il est ainsi envisageable de déroger à l’application des règlements existants. Il est même possible de modifier rétroactivement les règles de répartition des charges pour l’année 2015. Car, la comptabilité n'est pas encore enregistrée.
Ainsi, un immeuble peut jouir de services durant l’année 2015 mais ne pas les payer en 2016 en changeant les règles. (Vote à l’unanimité des personnes concernées en AG de l’ASL.)
C’est un enjeu qui concerne le propriétaire de l’administration du Centre Pompidou, soit environ 150.000 € qui seront reportés vers d'autres.
En revanche,
- Le projet proposé est contraire à la jurisprudence qui impose l’unanimité des membres de l’ASL dont les charges seront augmentées. Soit +24% d’augmentation (nouvelle grille N°3) pour les petits commerçants et les propriétaires de parkings privés.
- L’évolution du SSI (système de sécurité incendie) ne concerne en réalité pas les immeubles d’habitation qui ne sont pas reliés.
- Les CRUHs (Cahiers des règles d’usage et d’habitation) prévoient l’affectation de la sécurité incendie dans les alarmes de détection incendie et non pas dans les alarmes de fonctionnement.
Par conséquent :
- L’utilisation d’arguments erronés dans le projet de résolution conduit à tromper les membres de l’ASL. L’assemblée générale ne peut ignorer ses propres règles lorsqu’elle valide ses comptes : elle ne peut valider ce projet.
- Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.
3. Charges ASL 2016 et suivantes.
Car, les propriétaires achètent des biens dans un contexte légal établi et la loi s’impose à tous, majoritaires comme minoritaires. Par conséquent:
L’application des règles (et non des usages) existantes doit être privilégiée.
Car, les propriétaires achètent des biens dans un contexte légal établi et la loi s’impose à tous, majoritaires comme minoritaires.
- Soit les règles existantes des CRUHs seront (enfin) appliquées.
- Soit les partisans d’une répartition négociée imposent de nouvelles règles basées sur la négociation de 2015 (Vote à l’unanimité en AG). Ces règles modifieront alors les CRUHs qui devront être mis à jour.
Téléchargez cet article ici.
1133 téléchargements le 15 mars 2023
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BONUS
L'assemblée générale du 7 juillet 2016 de l'association a donné lieu à un nouveau coup de théâtre! Le directeur de Loiselet Daigremont a déclaré que les votes concernant les charges devaient être pris à une majorité qualifiée (2/3 des votants détenant 50% des voix). Or, selon lui, aucun représentant des trois copropriétés dont il a lui-même la charge n'avait de mandat ad hoc...
Loiselet Daigremont a ainsi empêché toute décision !
Composée de 16 membres, l'assemblée générale est en fait dominée par la gestion commune des trois copropriétés SOCOPARs (Sociétés, commerces et parkings). Cette gestion commune SOCOPAR regroupe plus de 51% des voix de l'ensemble immobilier et peut ainsi décider seule de l'avenir de l'ASL.
Or, le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises, en tant que syndic de copropriété, a organisé la veille, le 6 juillet, les assemblées générales des 3 SOCOPARs. Cependant, le minimum de 51% des copropriétaires n'a pas été atteint et les votes n'ont pas eu lieu. Les résolutions ont donc été refusées par manque de votants. Le STATU QUO l'a emporté.
Au grand malheur du plan visant à valider de nouveaux statuts et d'imposer en contrepartie une nouvelle répartition des charges que nous pensont être non conformes aux règlements.
Les nombreux petits propriétaires de parkings ont, grâce à leur absence (et l'absence de mandats), permis de préserver leurs droits. En effet, la nouvelle répartition prévoit justement d'augmenter leurs charges de 25% !
Une nouvelle assemblée générale a eu lieu le 26 septembre 2016. Cette fois seulement 10 copropriétaires ont manqué à l'appel. Ainsi, les projets de résolutions n'ont à nouveau pas pu être adopté.
Mais Loiselet Daigremont n'en tire aucune conclusion et prévoit donc une 3ème assemblée générale autour du 5 décembre 2016.
Les comptes seront-ils toujours faux? Les 26 amendements proposés pour les statuts seront-ils discutés avant par le Conseil de gestion? Autant de questions en suspens.
Les copropriétaires vont-ils suivre une 3ème fois sans se poser de question?
Cette dernière assemblée de décembre sera finalement conclusive pour Loiselet Daigremont et de nouveaux statuts seront ainsi imposés. Par voie de conséquence, l'ensemble des copropriétés et copropriétaires en désaccord avec la répartition des charges ont assigné l'ASL et son président.
La procédure est en cours depuis 2017.
Téléchargez les PV des AG ci-dessous.
L'assemblée générale du 7 juillet 2016 de l'association a donné lieu à un nouveau coup de théâtre! Le directeur de Loiselet Daigremont a déclaré que les votes concernant les charges devaient être pris à une majorité qualifiée (2/3 des votants détenant 50% des voix). Or, selon lui, aucun représentant des trois copropriétés dont il a lui-même la charge n'avait de mandat ad hoc...
Loiselet Daigremont a ainsi empêché toute décision !
Composée de 16 membres, l'assemblée générale est en fait dominée par la gestion commune des trois copropriétés SOCOPARs (Sociétés, commerces et parkings). Cette gestion commune SOCOPAR regroupe plus de 51% des voix de l'ensemble immobilier et peut ainsi décider seule de l'avenir de l'ASL.
Or, le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises, en tant que syndic de copropriété, a organisé la veille, le 6 juillet, les assemblées générales des 3 SOCOPARs. Cependant, le minimum de 51% des copropriétaires n'a pas été atteint et les votes n'ont pas eu lieu. Les résolutions ont donc été refusées par manque de votants. Le STATU QUO l'a emporté.
Au grand malheur du plan visant à valider de nouveaux statuts et d'imposer en contrepartie une nouvelle répartition des charges que nous pensont être non conformes aux règlements.
Les nombreux petits propriétaires de parkings ont, grâce à leur absence (et l'absence de mandats), permis de préserver leurs droits. En effet, la nouvelle répartition prévoit justement d'augmenter leurs charges de 25% !
Une nouvelle assemblée générale a eu lieu le 26 septembre 2016. Cette fois seulement 10 copropriétaires ont manqué à l'appel. Ainsi, les projets de résolutions n'ont à nouveau pas pu être adopté.
Mais Loiselet Daigremont n'en tire aucune conclusion et prévoit donc une 3ème assemblée générale autour du 5 décembre 2016.
Les comptes seront-ils toujours faux? Les 26 amendements proposés pour les statuts seront-ils discutés avant par le Conseil de gestion? Autant de questions en suspens.
Les copropriétaires vont-ils suivre une 3ème fois sans se poser de question?
Cette dernière assemblée de décembre sera finalement conclusive pour Loiselet Daigremont et de nouveaux statuts seront ainsi imposés. Par voie de conséquence, l'ensemble des copropriétés et copropriétaires en désaccord avec la répartition des charges ont assigné l'ASL et son président.
La procédure est en cours depuis 2017.
Téléchargez les PV des AG ci-dessous.
868 et 1025 téléchargements le 15 mars 2023
