Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d'engager sa responsabilité. Source: www.service-public.fr
La loi est claire, le règlement de copropriété s'applique à tous, petits ou gros copropriétaires et nul ne peut s'y soustraire. Si le règlement n'est pas appliqué, la copropriété peut assigner son propre syndic, ou en dernier recours, les copropriétaires peuvent le faire individuellement.
Dans le cas de la gestion des charges en provenance de l'Association Syndicale Libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) plusieurs centaines de milliers d'euros sont répartis en probable infraction avec les règlements de copropriétés des SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Ni le fait majoritaire, ni l'usage et l'habitude ne justifient une répartition des charges contraire aux règlements de copropriété.
Il appartient maintenant à ORALIA SULLY GESTION, syndic depuis juin 2024, d'appliquer les règles, ce qui permettra de corriger naturellement et sans procès une gestion - très insatisfaisante - des locaux des sociétés, commerces et parkings (SOCOPAR).
Dans le cas de la gestion des charges en provenance de l'Association Syndicale Libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) plusieurs centaines de milliers d'euros sont répartis en probable infraction avec les règlements de copropriétés des SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Si le syndic de copropriété ne remplit pas son rôle, une action peut être engagée contre lui, à condition d’être votée en assemblée générale.
Extrait de 4 recours pour non-respect du règlement de copropriété, Quentin Fourez
Ni le fait majoritaire, ni l'usage et l'habitude ne justifient une répartition des charges contraire aux règlements de copropriété.
Il appartient maintenant à ORALIA SULLY GESTION, syndic depuis juin 2024, d'appliquer les règles, ce qui permettra de corriger naturellement et sans procès une gestion - très insatisfaisante - des locaux des sociétés, commerces et parkings (SOCOPAR).
La mise en œuvre de l'article 48 du règlement de copropriété qui définit la répartition des charges au prorata du nombre d'équipements de sécurité incendie, d'alarmes de fonctionnement et du système d'extinction à eau Sprinkler est au cœur d'une gestion saine et transparente.
Collectif d'habitants du Quartier de l'Horloge
L'article ci-dessous s'adresse tout particulièrement à Mme Cabrolier, à son équipe d'ORALIA SULLY GESTION et aux membres du conseil de gérance, en charge de contrôler la bonne exécution des missions du syndic de copropriété.
La répartition des charges 2023 et 2024 devra être conforme à l'application de l'article 48, ce qui ne semble pas être le cas. ORALIA SULLY GESTION a déjà été saisi afin de transmettre les documents justificatifs.
La rénovation urbaine qui donna naissance au Quartier de l'Horloge et au Centre Pompidou a transformé radicalement le tissu social et l'architecture. C'est un ensemble immobilier d'une richesse et d'une complexité inouïe. Image : Le Centre Pompidou, Film de 1977, Roberto Rossellini, installation à la Ferme du Buisson.
EXPLICATIONS
I. Ce que dit le règlement de copropriété
II. La validation des travaux modificatifs par les SOCOPAR 2, 3A et 3B
II. Les règlements sont-ils appliqués dans les copropriétés ?
III. La position du bailleur, de son locataire LEROY MERLIN, et de LOISELET DAIGREMONT
IV. Les conséquences financières pour les copropriétaires
V. Pourquoi rien ne change?
***
I. Ce que dit le règlement de copropriété
L'article 48 du règlement de copropriété définit précisément les critères de répartition des charges en provenance de l'ASL pour trois catégories de dépenses : le système d'extinction à eau (Sprinkler), les alarmes de fonctionnement et la détection incendie.
Le règlement de copropriété renvoie au cahier des charges des règles d'usage et d'habitation et de construction (CRUH) pour la définition de ces équipements.
Le principe de répartition des charges
Les charges sont réparties entre les divers copropriétaires au prorata du nombre de têtes (Sprinkler, point d'alarme, ou de détection incendie) contenue dans chaque lot.
Pour ce faire le syndic de copropriété tiendra à jour un "état" du nombre d'équipements, pour chacune des catégories, à l'intérieur des lots ou groupe de lots de sociétés, commerces et parkings.
Une ASL permet une grande liberté d'organisation. Ce qui en fait sa force, si elle n'est pas détournée pour d'autres objectifs. Ce qui est atypique dans la gestion du Quartier de l'Horloge c'est le caractère ordinairement fluctuant du nombre d'équipements ("état" des alarmes, détection incendie et sprinkler) qui a des répercutions dans un règlement de copropriété.
Chaque année le syndic de copropriété doit mettre à jour l'ensemble des modifications apportées aux installations. Les nombreux travaux d'aménagement des commerces, les regroupement de lots ou la modernisation constante des équipements de sécurité incendie sont autant de facteurs naturels qui modifient les chiffre de cet "état" que doit fournir le syndic.
Si les travaux d'aménagement sont à l'initiative des preneurs des lots, la validation des nouvelles installations - qui par nature modifient le nombre des équipements de sécurité et par la suite la répartition des charges - est soumise à la validation de l'Assemblée Générale de la copropriété SOCOPAR concernée.
L'article 48 du règlement de copropriété définit précisément les critères de répartition des charges en provenance de l'ASL pour trois catégories de dépenses : le système d'extinction à eau (Sprinkler), les alarmes de fonctionnement et la détection incendie.
Le règlement de copropriété renvoie au cahier des charges des règles d'usage et d'habitation et de construction (CRUH) pour la définition de ces équipements.
Le principe de répartition des charges
Les charges sont réparties entre les divers copropriétaires au prorata du nombre de têtes (Sprinkler, point d'alarme, ou de détection incendie) contenue dans chaque lot.
Pour ce faire le syndic de copropriété tiendra à jour un "état" du nombre d'équipements, pour chacune des catégories, à l'intérieur des lots ou groupe de lots de sociétés, commerces et parkings.
Une ASL permet une grande liberté d'organisation. Ce qui en fait sa force, si elle n'est pas détournée pour d'autres objectifs. Ce qui est atypique dans la gestion du Quartier de l'Horloge c'est le caractère ordinairement fluctuant du nombre d'équipements ("état" des alarmes, détection incendie et sprinkler) qui a des répercutions dans un règlement de copropriété.
Chaque année le syndic de copropriété doit mettre à jour l'ensemble des modifications apportées aux installations. Les nombreux travaux d'aménagement des commerces, les regroupement de lots ou la modernisation constante des équipements de sécurité incendie sont autant de facteurs naturels qui modifient les chiffre de cet "état" que doit fournir le syndic.
Si les travaux d'aménagement sont à l'initiative des preneurs des lots, la validation des nouvelles installations - qui par nature modifient le nombre des équipements de sécurité et par la suite la répartition des charges - est soumise à la validation de l'Assemblée Générale de la copropriété SOCOPAR concernée.
Un clic sur l'image l'agrandit. L'article 48 pour les SOCOPAR 2 et SOCOPAR 3A et art. 46 SOCOPAR 3B : une mission claire et obligatoire pour le syndic.
II. La validation des travaux modificatifs par les SOCOPAR 2, 3A et 3B
L'opération immobilière du Quartier de l'Horloge regroupe au sein d'une ASL 10 copropriétés d'habitation, 2 HLM, un immeuble de bureaux et les 3 copropriétés de sociétés, commerces et parkings dénommées SOCOPAR. SOCOPAR 2 pour la 2ème tranche de construction et 3A et 3B pour les suivantes.
Un cahier des charges des commerces (CCC) a été établi afin de définir les règles d'installation et d'aménagement des commerces.
Il a été élaboré en même temps que les autres instruments juridiques qui définissent les règles du Quartier de l'Horloge : le cahier des règles d'usage, d'habitation et de construction (CRUH) et les trois règlements de copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Le cahier des charges des commerces (CCC) précise clairement que l'ensemble des travaux seront réalisés sous le contrôle des SOCOPAR et que les équipements privatifs seront assujettis à la gestion générale de la sécurité incendie du Quartier de l'Horloge.
" Compte tenu qu'au point de vue de la sécurité incendie, les locaux (ndlr: du cahier des charges des commerces) du QUARTIER DE L'HORLOGE sont considérés comme un ensemble unique, les travaux nécessités pour l'équipement des locaux et leur raccordement sur les réseaux en matière de détection incendie, RIA (robinet d'incendie armé), désenfumage et report d'alarmes relatifs à ces organes sont à réaliser par SOCOPAR aux frais du preneur.
Toutefois, par dérogation, le preneur pourra exécuter lui-même ces travaux de raccordement et d'équipement à condition expresse d'en confier la maîtrise d'œuvre au Maître d'œuvre de la SOCOPAR." CCC, art. 5.12
L'ensemble des modifications des équipements privés doit être géré par un maître d'œuvre de la SOCOPAR. Lui-même placé sous la direction du syndic de copropriété.
Nous en concluons que l'évolution des installations privées installées dans les divers magasins reste ainsi connue du syndic de copropriété, soumis à l'obligation de tenue d'un état du nombre d'équipements au titre de l'article 48 du règlement de copropriété.
L'usage est contraire.
Nous en concluons que l'évolution des installations privées installées dans les divers magasins reste ainsi connue du syndic de copropriété, soumis à l'obligation de tenue d'un état du nombre d'équipements au titre de l'article 48 du règlement de copropriété.
L'usage est contraire.
Sécurité incendie des commerces. Ces travaux sont réalisés sous la surveillance des SOCOPAR.
III. Les règlements sont-ils appliqués dans les copropriétés ?
Malheureusement, non !
L'exemple le plus dommageable pour les copropriétaires SOCOPAR est la gestion des charges du groupement de lots du magasin LEROY MERLIN.
LEROY MERLIN s'installe en 2002, puis s'agrandit en prenant les locaux de Majuscule, puis ceux de La Halle aux chaussures.
En 1994, le super marché AS'ECO, ouvert 24h/24, occupait les sous-sols. Il était équipé, selon les documents de gestion du syndic de copropriété LOISELET DAIGREMONT, de 15 alarmes de fonctionnement et de 58 détections incendie.
30 ans plus tard, en 2024, le magasin LEROY MERLIN et le cinéma MK2, qui partagent le même groupement de lots (au titre de l'article 48 ci-dessus) comptent encore et toujours 15 alarmes de fonctionnement et de 58 détection incendie.
Ces chiffres n'ont absolument pas évolué, alors que pendant la même période le nombre de têtes du système d'extinction à eau de sprinkler a bien été mis à jour, année après année.
L'application des règles de copropriété est donc réalisée uniquement sur une catégorie.
Le décompte des alarmes et de détection incendie ne peut être conforme à la réalité sur le terrain, le passage de l'Horloge a été intégré au magasin LEROY MERLIN par exemple. La répartition des charges étant réalisée au prorata du nombre d'équipements, ce mauvais décompte conduit à répartir les charges inéquitablement.
Le syndic appelle des charges sur une base injustifiée auprès de tous les copropriétaires. Soit trop, soit pas assez.
Malheureusement, non !
L'exemple le plus dommageable pour les copropriétaires SOCOPAR est la gestion des charges du groupement de lots du magasin LEROY MERLIN.
LEROY MERLIN s'installe en 2002, puis s'agrandit en prenant les locaux de Majuscule, puis ceux de La Halle aux chaussures.
En 1994, le super marché AS'ECO, ouvert 24h/24, occupait les sous-sols. Il était équipé, selon les documents de gestion du syndic de copropriété LOISELET DAIGREMONT, de 15 alarmes de fonctionnement et de 58 détections incendie.
30 ans plus tard, en 2024, le magasin LEROY MERLIN et le cinéma MK2, qui partagent le même groupement de lots (au titre de l'article 48 ci-dessus) comptent encore et toujours 15 alarmes de fonctionnement et de 58 détection incendie.
Ces chiffres n'ont absolument pas évolué, alors que pendant la même période le nombre de têtes du système d'extinction à eau de sprinkler a bien été mis à jour, année après année.
L'application des règles de copropriété est donc réalisée uniquement sur une catégorie.
Le décompte des alarmes et de détection incendie ne peut être conforme à la réalité sur le terrain, le passage de l'Horloge a été intégré au magasin LEROY MERLIN par exemple. La répartition des charges étant réalisée au prorata du nombre d'équipements, ce mauvais décompte conduit à répartir les charges inéquitablement.
Le syndic appelle des charges sur une base injustifiée auprès de tous les copropriétaires. Soit trop, soit pas assez.
La préfecture de Police informe l'ASL que les équipements de sécurité incendie n'ont jamais fait l'objet d'un accord. Visite du 31 janvier 2024.
III. La position du bailleur AEW, de son locataire LEROY MERLIN, et de LOISELET DAIGREMONT
Au fil des ans, les gestionnaires professionnels se suivent, sans prendre la mesure de la gravité des faits reprochés : URBI & ORBI, SOGEPROM, CBRE et aujourd'hui ARTENA. AEW, qui possède le véhicule financier de la SCI du Passage de l'Horloge, s'implique activement, depuis quelques années, dans la gestion. Malheureusement, cette société a fait le choix de maintenir en place les pratiques contestées et qui semble être principalement en sa faveur. Refusant de déclarer et de mettre à jour le nombre des équipements conformément à l'article 48 et aux demandes faites par les assemblées générales des SOCOPAR.
Une attitude en contradiction avec la raison d'être d'AEW : un " gestionnaire d’actif responsable et précurseur".
A défaut de répondre aux sollicitations des habitants, qui peinent à être entendus dans les réunions, l'ensemble des représentants de la SCI du Passage de l'Horloge balayent le problème.
Interrogé en 2018, le directeur technique de LEROY MERLIN déclarait que :
« La détection incendie existante couvrant le magasin LM (…) n’a rien à voir avec quelque copro que ce soit. (…) Notre magasin n’est pas dessus ».
L'exploitant du magasin LEROY MERLIN n'est donc pas en conformité avec le cahier des charges des commerces (CCC) qui impose la SOCOPAR comme Maître d'œuvre des travaux de sécurité incendie. Par voie de conséquences, le syndic des SOCOPAR n'a pu valider la nouvelle installation des systèmes de sécurité incendie (SSI), ni mettre à jour le nombre des équipements (détection incendie, asservissement des organes de sécurité). Des chiffres stables depuis 1994!
AEW qui participe au conseil de gérance SOCOPAR, l'organe de gestion, ne peut ignorer ces faits.
La position ambiguë du syndic LOISELET DAIGREMONT.
Le 8 juillet 2020, M. ANCIAUX, directeur de LOISELET DAIGREMONT déclare dans un courriel au sujet de la mise à jour de l'état des équipements.
« L’ensemble des équipements concourant à la sécurité incendie et placés sous la responsabilité de l’ASL QH (têtes de sprinklers, détection incendie, clapets coupe-feu, …) sont répertoriés et leur nombre mis à jour chaque année, ainsi que le prévoit d’ailleurs les dispositions du CRUH, y compris bien évidemment les équipements se trouvant dans le magasin Leroy Merlin. »
Une déclaration immédiatement contredite par les pièces de sa propre gestion, puis, quelques années plus tard en janvier 2024, par la préfecture de Police qui constate : " l'existence de différents systèmes de sécurité incendie (SSI), qui ont tous été ajoutés, remplacés ou modifiés sans autorisation (y compris celui de Leroy Merlin)".
Non seulement le syndic n'a pas pris connaissance des installations des lots d'AEW, occupés par LEROY MERLIN, mais en plus la sécurité incendie n'a pas fait l'objet d'une validation en bonne et due forme par la préfecture de Police.
AEW est régulièrement invité à apporter des précisions sur les travaux réalisés dans ses locaux.
AEW promeut une gestion responsable : "Engagée en faveur de l’investissement responsable, AEW développe des stratégies ESG (Environnement, Social et Gouvernance) et met en œuvre des solutions concrètes pour évaluer et faire progresser la performance ESG de ses actifs immobiliers."
IV. Les conséquences financières pour les copropriétaires
Les comptes présentés aux assemblées générales sont-ils fidèles aux règlements de copropriété ? Il semblerait que ce ne soit pas le cas puisque nous avons observé l'absence de mise à jour du nombres d'équipements.
Qui sort son épingle du jeu ?
LEROY MERLIN est au bénéfice d'un bail "triple net", soit un bail immobilier commercial dans lequel le locataire s'engage à payer sa part au prorata de toutes les dépenses associées à l'entretien de la propriété, aux taxes et aux assurances, en plus de la location.
Ce magasin exploite près de 120 lots répartis dans les trois copropriétés SOCOPAR. Selon le procès-verbal de la commission de sécurité du 16 novembre 2016, il occupe 7 698 m2, soit près de 30 % des surfaces commerciales.
Etonnement, LOISELET DAIGREMONT propose, dans la comptabilité 2024, de facturer 26 685 € pour les alarmes (15 points) et 30 000 € pour la détection incendie (58 points). Soit 58 000 € sur un total de 720 000 € de charges en 2023.
Si les copropriétaires valident cette proposition, refusée une première fois par les assemblées générales, LEROY MERLIN paiera 8 % pour les dépenses cumulées de sécurité incendie et du service des alarmes alors que la surface de ses locaux représente 30 % de l'ensemble des commerces ! Une économie d'au moins 150 000 euros.
Soit 150 000 euros de charges non appelées auprès de AEW/LEROY MERLIN et qui seront transférés vers les autres copropriétaires par le jeu des vases communiquant.
Les cinq principaux contributeurs seraient aussi les principaux bénéficiaires de charges non appelées par le syndic de copropriété.
Les comptes présentés aux assemblées générales sont-ils fidèles aux règlements de copropriété ? Il semblerait que ce ne soit pas le cas puisque nous avons observé l'absence de mise à jour du nombres d'équipements.
Qui sort son épingle du jeu ?
LEROY MERLIN est au bénéfice d'un bail "triple net", soit un bail immobilier commercial dans lequel le locataire s'engage à payer sa part au prorata de toutes les dépenses associées à l'entretien de la propriété, aux taxes et aux assurances, en plus de la location.
Ce magasin exploite près de 120 lots répartis dans les trois copropriétés SOCOPAR. Selon le procès-verbal de la commission de sécurité du 16 novembre 2016, il occupe 7 698 m2, soit près de 30 % des surfaces commerciales.
Etonnement, LOISELET DAIGREMONT propose, dans la comptabilité 2024, de facturer 26 685 € pour les alarmes (15 points) et 30 000 € pour la détection incendie (58 points). Soit 58 000 € sur un total de 720 000 € de charges en 2023.
Si les copropriétaires valident cette proposition, refusée une première fois par les assemblées générales, LEROY MERLIN paiera 8 % pour les dépenses cumulées de sécurité incendie et du service des alarmes alors que la surface de ses locaux représente 30 % de l'ensemble des commerces ! Une économie d'au moins 150 000 euros.
Soit 150 000 euros de charges non appelées auprès de AEW/LEROY MERLIN et qui seront transférés vers les autres copropriétaires par le jeu des vases communiquant.
Les cinq principaux contributeurs seraient aussi les principaux bénéficiaires de charges non appelées par le syndic de copropriété.
La traduction comptable de l'article 48 est intégrée dans la comptabilité analytique de l'ASL. Ce tableau pour l'année 2022 présente la répartition par groupe de lots de chaque type de charges en provenance de l'ASL. En bleu, les 15 et 58 points qui n'ont pas évolué depuis 1994. Or, les charges sont réparties en fonction du nombre de points de chacun.
V. Pourquoi rien ne change ?
Plusieurs facteurs se cumulent.
1. Les propriétaires de petites sociétés, commerces ou de parkings individuels ne sont concernés que pour des sommes relativement faibles, alors que les propriétaires institutionnels, représentés par des gestionnaires immobiliers professionnels, gèrent des enjeux de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Plusieurs facteurs se cumulent.
1. Les propriétaires de petites sociétés, commerces ou de parkings individuels ne sont concernés que pour des sommes relativement faibles, alors que les propriétaires institutionnels, représentés par des gestionnaires immobiliers professionnels, gèrent des enjeux de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
2. Les maîtres d'œuvre, et les différents conseils, n'ont pas fait preuve d'une grande sincérité dans la réalisation des missions qui leur ont été confiées par LOISELET DAIGREMONT.
La société GIFFARD n'a pas réalisé le relevé des équipements à l'intérieur des lots, se contentant de décrire des catégories, et a toujours laissé entendre que les immeubles d'habitation faisait partie d'un tout avec les magasins. Les documents comptables n'ont pu être mis à jour au titre de l'article 48..
QCS SERVICES a aussi contribué à entretenir le flou sur un prétendu classement administratif particulier "ERP" de l'ensemble immobilier. Une situation démentie en 2024 par deux avis de la préfecture de Police.
LOISELET DAIGREMONT n'a tiré aucune conclusion des avis de la préfecture de Police du 13 mars et du 18 juin 2024 qui confirment le périmètre du groupement d'établissements recevant du public (ERP). Ce dernier regroupe uniquement les trois copropriétés SOCOPAR, sans les immeubles d'habitation. Un fait historique qu'il avait toujours contesté.
3. Les membres du conseil de gérance siègent depuis des années sans renouvellement significatif, les réunions sont exceptionnelles. Et il n'existe pas de conseil syndical individuel pour chacune des trois SOCOPAR.
4. Lors des assemblées générales, les quatre collèges des SOCOPAR 2, 3A et 3B et de la gestion commune votent en même temps. Une pratique absurde. Les copropriétaires SOCOPAR 2 vont voter sur des objets SOCOPAR 3A, une copropriété à laquelle ils n'appartiennent pas. Le copropriétaire dépassant les 50% de voix à son assemblée générale n'est pas ramené à 50% comme le stipule la loi. Sans compter que la "gestion commune SOCOPAR" n'a aucune existance juridique reconnue.
5. Le dernier facteur est bien sûr la position dominante d'AEW (SCI du Passage de l'Horloge / LEROY MERLIN) et des parkings INDIGO au sein des copropriétés SOCOPAR.
Ensemble, ils détiennent plus de 50% des voix de deux assemblées générales SOCOPAR.
Seul le nouveau syndic ORALIA SULLY GESTION pourra apporter aux copropriétaires les compléments nécessaires pour comprendre cette situation inexplicable et préjudiciable.
La société GIFFARD n'a pas réalisé le relevé des équipements à l'intérieur des lots, se contentant de décrire des catégories, et a toujours laissé entendre que les immeubles d'habitation faisait partie d'un tout avec les magasins. Les documents comptables n'ont pu être mis à jour au titre de l'article 48..
QCS SERVICES a aussi contribué à entretenir le flou sur un prétendu classement administratif particulier "ERP" de l'ensemble immobilier. Une situation démentie en 2024 par deux avis de la préfecture de Police.
LOISELET DAIGREMONT n'a tiré aucune conclusion des avis de la préfecture de Police du 13 mars et du 18 juin 2024 qui confirment le périmètre du groupement d'établissements recevant du public (ERP). Ce dernier regroupe uniquement les trois copropriétés SOCOPAR, sans les immeubles d'habitation. Un fait historique qu'il avait toujours contesté.
3. Les membres du conseil de gérance siègent depuis des années sans renouvellement significatif, les réunions sont exceptionnelles. Et il n'existe pas de conseil syndical individuel pour chacune des trois SOCOPAR.
4. Lors des assemblées générales, les quatre collèges des SOCOPAR 2, 3A et 3B et de la gestion commune votent en même temps. Une pratique absurde. Les copropriétaires SOCOPAR 2 vont voter sur des objets SOCOPAR 3A, une copropriété à laquelle ils n'appartiennent pas. Le copropriétaire dépassant les 50% de voix à son assemblée générale n'est pas ramené à 50% comme le stipule la loi. Sans compter que la "gestion commune SOCOPAR" n'a aucune existance juridique reconnue.
5. Le dernier facteur est bien sûr la position dominante d'AEW (SCI du Passage de l'Horloge / LEROY MERLIN) et des parkings INDIGO au sein des copropriétés SOCOPAR.
Ensemble, ils détiennent plus de 50% des voix de deux assemblées générales SOCOPAR.
Seul le nouveau syndic ORALIA SULLY GESTION pourra apporter aux copropriétaires les compléments nécessaires pour comprendre cette situation inexplicable et préjudiciable.
Notre méthode : un accompagnement de proximité sur la durée, un suivi de qualité et une expertise technique innovante.
EVORIEL - Créateur de liens durables dans nos villes, propriétaire de la marque ORALIA
4 immeubles ont déjà assigné l'ASL et demandent le remboursement de près de 1 000 000 € de dommages et intérêts.
A son tour, ORALIA SULLY GESTION s'expose - dès la première année de son activité dans le Quartier de l'Horloge - à un procès avec les copropriétaires lésés en raison de l'absence d'application du règlement de copropriété des SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Les copropriétés SOCOPAR réunissent plusieurs centaines d'habitants qui possèdent une cave, une place de parking et quelques fois un commerce. Majoritaire en nombre, ils sont dilués dans l'ensemble des assemblées générales où règnent en particulier AEW et INDIGO.
Composition du conseil de gérance SOCOPAR (en lieu et place de trois conseils syndicaux)
AEW, MME RENARD*
INDIGO, M. HENRY*
SOFIDY, M. Darnand
MK2, M. GIBLIN
et
M. LE BRIS
Mme LE GUERN
M. MANSUY*
M. PICHON*
M. SIQUET
* Membres du Conseil de gestion de l'ASL
AEW, MME RENARD*
INDIGO, M. HENRY*
SOFIDY, M. Darnand
MK2, M. GIBLIN
et
M. LE BRIS
Mme LE GUERN
M. MANSUY*
M. PICHON*
M. SIQUET
* Membres du Conseil de gestion de l'ASL
Télécharger ce billet ici :
Rédigé par Tic Tac / Contact : q2h@free.fr le 12/01/2025 à 11:08
|
Commentaires (0)
23 novembre 2024 - mis à jour le 5 janvier 2025
Le Quartier de l'Horloge à Paris est connu pour son horloge emblématique. Ici dans une mise en scène à Lafayette Anticipation en 2023. Et peut-être aussi pour ses problèmes de gestion.
Le Quartier de l’Horloge est le fruit d’une rénovation urbaine planifiée dans le cœur de Paris à la fin des années 70. Une dalle de près de deux hectares réuni treize copropriétés, 2 immeubles HLM et un immeuble de bureaux. Elle se distingue par un conflit de gestion au sujet d'un système irrégulier de répartition des charges qui dure depuis plus de 40 ans.
A l'échelle de l'ensemble immobilier, la répartition financière annuelle de près de 800 000 € entre 16 copropriétés et immeubles indivis a produit un dommage estimés à plus de 10 millions d'euros depuis 1982. Cette mauvaise affectation est calculée précisément pour chaque copropriété depuis 2009 par un Collectif d'habitants.
L’absence d’une bonne gestion des équipements et des services communs par une association syndicale libre (ASL), la gestion même de cette ASL par le syndic de trois copropriétés majoritaires et la présence de professionnels immobilier peu soucieux de l’intérêt général a permis la mise en place d’un système de transfert de charges en même temps que la mise sur le marché des appartements et commerces au début des années 80.
Depuis, l’incompréhension des véritables enjeux par les copropriétaires et la mauvaise foi des gestionnaires de l’ASL au service de trois propriétaires majoritaires peu scrupuleux des règles (AEW, INDIGO et PRIMONIAL), et de leurs locataires, a rendu toute velléité de réforme de la gestion du Quartier de l’Horloge quasiment impossible.
L’arrivée du nouveau syndic ORALIA SULLY GESTION en 2024 changera-t-elle cet état de fait ? Les comptes 2023, préparés par son prédécesseur LOISELET DAIGREMONT, seront représentés à l'identique - selon ce qui est annoncé - pour validation à une nouvelle assemblée générale en 2025.
Cependant, selon le Collectif d’habitants près de 200 000 € seraient transférés des principaux propriétaires institutionnels AEW, LEROY MERLIN, INDIGO et PRIMONIAL vers les propriétaires d’habitation.
A l'échelle de l'ensemble immobilier, la répartition financière annuelle de près de 800 000 € entre 16 copropriétés et immeubles indivis a produit un dommage estimés à plus de 10 millions d'euros depuis 1982. Cette mauvaise affectation est calculée précisément pour chaque copropriété depuis 2009 par un Collectif d'habitants.
L’absence d’une bonne gestion des équipements et des services communs par une association syndicale libre (ASL), la gestion même de cette ASL par le syndic de trois copropriétés majoritaires et la présence de professionnels immobilier peu soucieux de l’intérêt général a permis la mise en place d’un système de transfert de charges en même temps que la mise sur le marché des appartements et commerces au début des années 80.
Depuis, l’incompréhension des véritables enjeux par les copropriétaires et la mauvaise foi des gestionnaires de l’ASL au service de trois propriétaires majoritaires peu scrupuleux des règles (AEW, INDIGO et PRIMONIAL), et de leurs locataires, a rendu toute velléité de réforme de la gestion du Quartier de l’Horloge quasiment impossible.
L’arrivée du nouveau syndic ORALIA SULLY GESTION en 2024 changera-t-elle cet état de fait ? Les comptes 2023, préparés par son prédécesseur LOISELET DAIGREMONT, seront représentés à l'identique - selon ce qui est annoncé - pour validation à une nouvelle assemblée générale en 2025.
Cependant, selon le Collectif d’habitants près de 200 000 € seraient transférés des principaux propriétaires institutionnels AEW, LEROY MERLIN, INDIGO et PRIMONIAL vers les propriétaires d’habitation.
ORALIA saura-t-il prendre la mesure de ses responsabilités et mettre fin à ce que Maître Pascaline Déchelette-Tolot définissait ainsi en 2017 dans une citation directe devant le Tribunal de grande instance de Paris :
« [Les] prétendus agissements dénoncés (…) relèvent [soit] d'un comportement déloyal et malhonnête envers les « petits copropriétaires », soit ils seraient susceptibles de constituer une escroquerie au sens de l'article 313-1 du Code pénal, (…) Or, (…) [les] « propriétaires institutionnels », sont présentés comme bénéficiaires de ce fonctionnement irrégulier, ce qui en fait les complices d'agissements déloyaux, voire même les complices ou les receleurs - au sens pénal du terme - d'une infraction pénale. (…) un comportement (…) susceptible de constituer la complicité ou le recel du délit d'escroquerie. »
RETROUVEZ CI-DESSOUS LES EXPLICATIONS SUR CE SYSTEME IRREGULIER :
I. EXPLICATIONS TECHNIQUES
II. MANQUE D'UNITE DES COPROPRIETES D'HABITATION
III. QUELLES SOLUTIONS POUR SORTIR L’ASL DE LA SPIRALE DE DYSFONCTIONNEMENTS ?
I. EXPLICATIONS TECHNIQUES
1. Bases pour la répartition financière des charges
Le cahier des règles d'utilisation, d'habitation et de construction (CRUH) propre à l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) définit le mode de répartition des charges à l'art. 36.1 : "La répartition des charges se fait entre tous les propriétaires, en fonction de l’utilité des équipements et services pour chacun des propriétaires".
Elle se calcule au prorata du nombre des équipements installés dans les immeubles en copropriété ou groupe de lots. L'ASL QH met à jour annuellement le nombre fluctuant des terminaux (détecteurs incendie, caméras, etc.) afin de pouvoir calculer la répartition financière des charges liées à ces équipements. La transformation des magasins est un facteur important de modification de leur nombre.
Exemple de services assurés par l'ASL au bénéfice des copropriétés :
1. Bases pour la répartition financière des charges
Le cahier des règles d'utilisation, d'habitation et de construction (CRUH) propre à l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) définit le mode de répartition des charges à l'art. 36.1 : "La répartition des charges se fait entre tous les propriétaires, en fonction de l’utilité des équipements et services pour chacun des propriétaires".
Elle se calcule au prorata du nombre des équipements installés dans les immeubles en copropriété ou groupe de lots. L'ASL QH met à jour annuellement le nombre fluctuant des terminaux (détecteurs incendie, caméras, etc.) afin de pouvoir calculer la répartition financière des charges liées à ces équipements. La transformation des magasins est un facteur important de modification de leur nombre.
Exemple de services assurés par l'ASL au bénéfice des copropriétés :
- Service des alarmes de fonctionnement (grille 5 "alarmes", CRUH art. 37.4.1 c) : surveillance des moteurs de ventilation, d'ascenseurs ou les caméras.
- Service de détection incendie (grille 6 "incendie", CRUH art. 37.4.1 d) : têtes de détection incendie, portes asservies, clapets coupe-feu.
2. Le système irrégulier consiste en l’absence d’application des règles existantes.
Le syndic en charge de l’ASL (appelé aussi président) a pour mission d’appliquer les règles de l’ASL et le Conseil de gestion de cette dernière a pour mission de contrôler l’action du syndic.
Dans notre cas, le syndic de l’ASL est aussi le syndic des trois copropriétés de commerces majoritaires. Nous avons constatés que la mise à jour des points permettant la répartition financière des charges n’est pas faite correctement, en particulier pour les commerces, et que de nombreuses factures sont affectées aux habitants sans raison valable.
3. Le système irrégulier fonctionne grâce au principe des vases communicants : les charges impayées par les uns sont transférées vers les autres.
Le montant des frais à répartir est bien réel. Il se compose de l'ensemble des factures liées à chaque type d'équipements (alarmes ou détection incendie). Chaque équipement est comptabilisé pour un point. Le total des factures divisé par le total des points donne le coût unitaire.
Plus un immeuble bénéficie de services, et donc de points, plus ses charges sont élevées. Moins un immeuble utilise de services, plus ses charges sont faibles.
Le système irrégulier est une double peine : il sous-estime les points des uns et affecte les factures aux autres.
EXEMPLE PRATIQUE ET CHIFFRE DU TRANSFERT DE CHARGES :
L'exemple simplifié ci-dessous décrit l'évolution de la répartition de 15 000 € (3 000 € de charges alarmes, 3 000 € de charges de détection incendie et 9 000 € de charges des pompiers particuliers) entre 3 immeubles (A, B, C). Il démontre ainsi le fonctionnement du transfert de charges par effet de vases communicants.
La correction N°1 modifie l'affectation des factures et la correction N°2 modifie le nombre d'équipements au bénéfice de chaque immeuble.
Gestion actuelle: des services très élevées pour les habitants et assez faibles pour les commerces. Un clic sur l'image l'agrandi.
L'application des règles existantes, en particulier la prise en compte de l'affectation du coût des pompiers aux propriétaires concernés fait chuter le coût des charges de sécurité incendie de 1 000 € à 250 € par effet de vases communicants. Un clic sur l'image l'agrandi.
La prise en compte des travaux modificatifs changeant le nombre d'équipements, et donc le calcul des points, modifie significativement les totaux et impacte la répartition des charges. Ce calcul donne le vrai coût des services. Un clic sur l'image l'agrandi.
Conclusion : le système irrégulier a pour conséquences un transfert de charges des commerces vers les habitations
L'affectation des factures dans une grille non adaptée et la sous-estimation du nombre d'équipements conduit à une répartition des charges biaisée :
1. Surestimation des charges pour les copropriétés d'habitations A et B.
L'immeuble B paie un total de 3 000 € de charges dans le cadre de la gestion actuelle, alors qu'une gestion adaptée lui attribuera un total de 750 €.
2. Sous-estimation des charges pour les locaux commerciaux de la copropriété C.
L'immeuble C paie un total de 7 500 € de charges dans le cadre de la gestion actuelle, alors qu'une gestion adaptée lui attribuera un total de 12 050 €.
3. Mauvaise attribution du nombre de voix.
La participation aux charges générales détermine aussi le nombre de voix d'un immeuble à l'assemblée générale de l'ASL QH (Statuts).
Dans notre exemple, l'immeuble C (commerce) détient 80 % des voix de l'assemblée générale (12 050€ / 15 000 €). Il peut ainsi valider seul la tenue des comptes, contre l'avis des immeubles d'habitation A et B minoritaires en voix, et maintenir des usages impropres qui sont en sa faveur et au détriment des deux autres copropriétés.
L'affectation des factures dans une grille non adaptée et la sous-estimation du nombre d'équipements conduit à une répartition des charges biaisée :
1. Surestimation des charges pour les copropriétés d'habitations A et B.
L'immeuble B paie un total de 3 000 € de charges dans le cadre de la gestion actuelle, alors qu'une gestion adaptée lui attribuera un total de 750 €.
2. Sous-estimation des charges pour les locaux commerciaux de la copropriété C.
L'immeuble C paie un total de 7 500 € de charges dans le cadre de la gestion actuelle, alors qu'une gestion adaptée lui attribuera un total de 12 050 €.
3. Mauvaise attribution du nombre de voix.
La participation aux charges générales détermine aussi le nombre de voix d'un immeuble à l'assemblée générale de l'ASL QH (Statuts).
Dans notre exemple, l'immeuble C (commerce) détient 80 % des voix de l'assemblée générale (12 050€ / 15 000 €). Il peut ainsi valider seul la tenue des comptes, contre l'avis des immeubles d'habitation A et B minoritaires en voix, et maintenir des usages impropres qui sont en sa faveur et au détriment des deux autres copropriétés.
II. MANQUE D'UNITE DES COPROPRIETES D'HABITATION
Les tentatives de réforme sont freinées par deux copropriétaires qui empêchent depuis plus de 10 ans toute évolution. M. Pichon et Mme Rambaud, représentants des immeubles d'habitation du 50 rue Rambuteau et du 156 rue Saint-Martin, s'opposent au sein du Conseil de gestion de l'ASL à une modification de l'affectation des factures et à la mise à jour du nombre de points permettant une juste répartition financière des charges, en particulier celles du magasin LEROY MERLIN.
Partisans d'une répartition des charges négociée en 2016 (et non issue de l'application des règles), ils tolèrent la validation des comptes imposées par la majorité et qui est pourtant défavorable aux immeubles d'habitation qu'ils représentent.
Les tentatives de réforme sont freinées par deux copropriétaires qui empêchent depuis plus de 10 ans toute évolution. M. Pichon et Mme Rambaud, représentants des immeubles d'habitation du 50 rue Rambuteau et du 156 rue Saint-Martin, s'opposent au sein du Conseil de gestion de l'ASL à une modification de l'affectation des factures et à la mise à jour du nombre de points permettant une juste répartition financière des charges, en particulier celles du magasin LEROY MERLIN.
Partisans d'une répartition des charges négociée en 2016 (et non issue de l'application des règles), ils tolèrent la validation des comptes imposées par la majorité et qui est pourtant défavorable aux immeubles d'habitation qu'ils représentent.
Les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR sont majoritaires au sein de l'ASL. Elles sont gérées par le syndic Oralia Sully Gestion qui, comme nous l'avons vu, est aussi le gestionnaire de l'ASL. Quel que soit les demandes des copropriétés d’habitation celles-ci sont quasi-systématiquement rejetées. C'est le pot de terre contre le pot de fer.
La bonne volonté des habitants a-t-elle une chance contre les mauvaises habitudes ? La prochaine assemblée générale nous le dira. Les comptes 2023 ayant été refusés, ils devront à nouveau être soumis pour approbation.
La bonne volonté des habitants a-t-elle une chance contre les mauvaises habitudes ? La prochaine assemblée générale nous le dira. Les comptes 2023 ayant été refusés, ils devront à nouveau être soumis pour approbation.
Ce tableau récapitule les votes sur l'approbation des comptes depuis 2016. Nous pouvons observer que la majorité des immeubles d'habitation refuse les comptes. En revanche, les immeubles des 156 rue Saint-Martin et 50 rue Rambuteau se sont longtemps désolidarisés de ce groupe. Un clic sur l'image l'agrandi.
III. QUELLES SOLUTIONS POUR SORTIR L’ASL DE LA SPIRALE DE DYSFONCTIONNEMENTS ?
Une nécessaire modification des usages.
Une nécessaire modification des usages.
Le chemin vers un fonctionnement conforme avec les règles de l'ASL est encore long puisque pour qu'un vote soit valable il faut que le décompte des voix de chaque immeuble soit correct. Il faut par voie de conséquence répartir valablement les charges.
Contrairement à une copropriété qui ne connait que des tantièmes fixes, une ASL permet une grande liberté de fonctionnement et d'adaptabilité commerciale. Ce qui en fait sa force.
Contrairement à une copropriété qui ne connait que des tantièmes fixes, une ASL permet une grande liberté de fonctionnement et d'adaptabilité commerciale. Ce qui en fait sa force.
La première étape consiste maintenant à bien affecter les factures aux immeubles concernés par les services, ensuite à les répartir à chacun au prorata du nombre d'équipements de celui-ci. Cette comptabilité définira le nombre annuel fluctuant de voix et établira la « feuille de présence » qui permettra la tenue des votes des 16 membres de l’ASL.
M. Tronel, président du conseil syndical du 3-5 rue Bernard de Clairvaux, a fait un travail remarquable qui décrit la seule issue possible afin que l'ASL puisse fonctionner selon ses propres règles contractuelles et pour mettre fin à un système contesté de transfert de charges vieux de plus de 40 ans.
Le Quartier de l’Horloge souffre de graves problèmes de gestion qui sont en réalité assez simple à résoudre.
Il appartient à Mme Cabrolier et à son équipe d’ORALIA SULLY GESTION de mettre en place la gouvernance adaptée et de justifier en toute transparence sa méthode de répartition des charges afin de ne pas reproduire bêtement le "système irrégulier" de gestion.
Le Quartier de l’Horloge souffre de graves problèmes de gestion qui sont en réalité assez simple à résoudre.
Il appartient à Mme Cabrolier et à son équipe d’ORALIA SULLY GESTION de mettre en place la gouvernance adaptée et de justifier en toute transparence sa méthode de répartition des charges afin de ne pas reproduire bêtement le "système irrégulier" de gestion.
Téléchargez ce billet ici :
Ces articles peuvent vous intéresser :
Quartier de l'Horloge - Pas de procédure en cours ?
Charges de copropriété exorbitantes du Quartier de l'Horloge - Une action collective en marche !
Quartier de l'Horloge - Pas de procédure en cours ?
Charges de copropriété exorbitantes du Quartier de l'Horloge - Une action collective en marche !
Sondage
Les News
CONTENU DU SITE ET AIDE A LA NAVIGATION
23/09/2024
- Tic Tac / Contact : q2h@free.fr
Coup de projecteur sur la facturation de l’électricité dans le quartier parisien de l’Horloge
14/09/2024
- Tic Tac / Contact : q2h@free.fr
Facebook
