L’ASL est confrontée à des défis de gestion, des difficultés organisationnelles et des dysfonctionnements récurrents.
Depuis sa création, l’Association Syndicale Libre (ASL) traverse une longue crise de gestion persistante, marquée par des pratiques comptables douteuses imputées à ses dirigeants successifs — et tolérées, selon les observateurs, par un conseil de gestion impuissant ou peu enclin à la rigueur.
Face à la fronde des immeubles d’habitation, qui rejettent quasi systématiquement les comptes depuis cinq ans, l’ASL a finalement cédé à la pression : deux audits externes ont été commandés, en 2021 et 2022, pour tenter de rétablir la confiance.
Le premier, confié au commissaire aux comptes Groupe Expérience, avait pour mission de certifier la régularité et la sincérité des comptes, tout en détectant d’éventuelles fraudes.
Le second, mené par le cabinet d’expertise comptable EFCA, devait vérifier si les états financiers étaient fidèles, clairs et complets.
In fine, les conclusions de ces audits se révèlent accablantes : le commissaire aux comptes a refusé de certifier les comptes, tandis que l’expert-comptable n’a pu attester de leur bonne tenue. Des conclusions dans la droite ligne d'un premier audit réalisé en ... 1996.
Téléchargez le 1er audit de l'ASL ici :
Un paradoxe troublant
Malgré ces alertes, les comptes 2023, initialement rejetés en 2024, ont finalement été validés en assemblée générale en 2025. Une décision qui interroge, d’autant que les chiffres défient l’entendement. Comment expliquer qu’un budget annuel de 2 millions d’euros puisse cohabiter avec un bilan affichant 4 millions d’euros de dépenses ? Une telle disparité ne laisse-t-elle pas présager une dissimulation de la réalité financière ? Pourtant, ni le commissaire aux comptes ni l’expert-comptable n’ont soulevé d’objection majeure sur ce point précis.
Des zones d’ombre persistantes
Dès 2020, des copropriétaires s’étaient émus de cinq écritures comptables suspectes, totalisant 806 823,46 euros. Las : l’audit promis n’a jamais été transmis. En 2025, un nouveau rapport d’expertise, censé éclairer les années suivantes, n’a fait qu’alimenter les doutes des propriétaires et des investisseurs.
Un constat amer
Au fond, les copropriétaires n’ont peut-être besoin ni d’un commissaire aux comptes, ni d’un expert-comptable, mais simplement d’un gestionnaire rigoureux, appliquant les règles élémentaires de transparence. Car la réalité est cruelle : ni les auditeurs, ni le conseil de gestion de l’ASL n’ont jamais vérifié l’équité de la répartition des charges entre les copropriétaires. Un travail pourtant réalisé chaque année par une poignée de résidents, dont les analyses et meilleures pages — aussi poussées que possible— sont publiées sur ce blog.
Pendant ce temps, les dirigeants successifs — Loiselet Daigremont puis Oralia Sully Gestion — laissent entendre que les comptes sont dûment contrôlés. Certains membres du conseil de gestion relayent même cette bonne nouvelle aux copropriétaires, omettant soigneusement de leur transmettre les audits alarmants.
Le Quartier de l'Horloge n'a pourtant ni piscine, ni espace vert, ni local communautaire ou salle de sport qui justifie le montant des charges des habitations.
Qui, dès lors, est dupe ? Qui, au bout du compte, croit encore ce qu’il lit ou entend ?
« Le vrai sage est celui qui se trompe le moins. » Tarfuffe
Depuis 2016, quatre immeubles ont engagé des poursuites contre l’ASL. Après un premier jugement défavorable sur la forme en première instance, l’affaire est désormais pendante devant la cour d’appel de Paris. Par ailleurs, les comptes 2023 ont également été contestés devant le tribunal de Paris et ceux de 2024 n'ont pas encore été présentés.
La solution est-elle là, sous nos yeux ?
Le conseil de gestion de l’ASL a pour mission première de contrôler la gestion et les comptes de l’association. Il ne lui manque qu’une chose : s’en donner les moyens et assumer pleinement sa légitimité pour agir.
Membres du conseil de gestion de l'ASL Quartier de l'Horloge (Oct. 2025)
| N° | Nom du représentant (titulaire) | Copropriété représentée / membre | Suppléant |
|---|---|---|---|
| 1 | Mme RENARD | SOCOPAR GESTION COMMUNE (AEW pour SCI DU PASSAGE DE L’HORLOGE) | - |
| 2 | Mme DARNAND | SOCOPAR 3A (SOFIDY pour SELECTIRENTE) | - |
| 3 | M. HENRY | SOCOPAR 2 (SCI DU PARC METEOR, Groupe INDIGO) | - |
| 4 | M. MARUCCI | PREIM EUROS 2 (SEFAL PROPERTY pour PRIMONIAL) | - |
| 5 | M. GAGNEPAIN | 3F - ACTION LOGEMENT (Ex-ERIGERE) | - |
| 6 | M. MANSUY | SDC du 15, rue du Grenier Saint Lazare | M. JANET |
| 7 | M. CLAUDE | SDC du 7/8, rue Bernard de Clairvaux | M. PASQUIER |
| 8 | Mme MOREAU | SDC du 9, rue Brantôme | Mme SCHINKEL |
| 9 | Mme RAMBAUD | SDC du 50, rue Rambuteau | M. SABOT |
| 10 | M. PICHON | SDC du 156, rue Saint Martin | M. TRESCA |
| 11 | M. LARGER | SDC du 160, rue Saint Martin | Mme RIVIERE |
| 12 | M. CHATAIN | SDC du 164, rue Saint Martin | M. HUNAULT |
| 13 | Mme HAYOUN | SDC du 168, rue Saint Martin | Mme AJZENBERG |
| 14 | M. CONSTANTIN | SDC du 184, rue Saint Martin | M. BIDOIN |
| 15 | M. TRONEL | SDC du 3/5, rue Bernard de Clairvaux et résidence | M. HINFRAY |
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Ce document explique en détail le fonctionnement du célèbre « drap de bain », l’outil qui permet de visualiser la répartition des charges et des équipements entre les différents immeubles.
Une ressource essentielle pour mieux comprendre la gestion du quartier, les principes appliqués et les pistes d’amélioration proposées.
Le « drap de bain », un document trop peu connu, n'est pas mis à la disposition des copropriétaires, et personne ne le vérifie, à l'exception d'un petit groupe bénévole constitué de membres chevronnés de conseils syndicaux.
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La désignation, en juin 2024, de la société ORALIA SULLY GESTION comme syndic des trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B, ainsi que de l’Association Syndicale Libre (ASL) du Quartier de l’Horloge, a marqué un tournant après quarante ans de gestion controversée par LOISELET et DAIGREMONT. Cette transition, saluée par certains comme une opportunité de transparence, s’annonce aussi comme un défi de taille : appliquer équitablement les règles de répartition des charges dans un quartier régi par une multitude d’instruments juridiques complexes. Le Quartier de l’Horloge réuni pas moins de 1400 lots de copropriété répartis dans 16 immeubles, soit de commerces, sociétés et parkings, soit d’habitations, soit de bureaux.
Un cadre réglementaire atypique et détourné
Le Quartier de l’Horloge est soumis à un ensemble de textes spécifiques : le cahier des charges des commerces (CCC), les règlements de copropriété des SOCOPAR ou des copropriétés d'habitations, le cahier des règles d’usage et d’habitation et de construction (CRUH), et les statuts de l’ASL. Ces documents, conçus pour garantir une répartition équitable des charges selon l’utilité des services pour chaque copropriétaire, semblent avoir été détournés dès l’origine.
Plusieurs dysfonctionnements majeurs sont pointés du doigt depuis de nombreuses années :
- Conflit d’intérêts : Le directeur de l’ASL cumule les fonctions de gestionnaire de l’ASL — chargé de répartir les charges — et de syndic des SOCOPAR, tenues de payer leur quote-part. Ce qui le place en position de « juge et partie » et crée un conflit au sujet de charges qu'il n'appellerait pas auprès des SOCOPAR.
- Exclusion des copropriétaires : Avant la loi ALUR de 2014, les copropriétaires n’étaient pas invités aux conseils de gestion ou aux assemblées générales de l’ASL : c’était leur syndic qui votait à leur place, sans instruction précise. Pour les trois SOCOPAR, le syndic LOISELET et DAIGREMONT détenait la majorité simple. Il dirigeait aussi l’ASL, ce qui lui permettait de gérer l’association principalement dans l’intérêt des grands porteurs institutionnels. Depuis 10 ans, le conseil de gestion n’a pas été renouvelé, faute de candidats parmi les habitants.
- Report des charges : La difficulté initiale à commercialiser les lots de la galerie commerciale —10 000 m² restant longtemps invendus selon Christian Michel (Les Halles, La Renaissance d’un quartier, 1966-1988)— a poussé à reporter certains frais de fonctionnement sur les habitations, et ce avant même leur construction. Cela concernait notamment le service de sécurité incendie, obligatoire uniquement pour les sociétés, commerces et parkings. Depuis, chaque année, plus de 200 000 euros de charges ne sont pas facturés aux SOCOPAR, mais répartis entre les autres immeubles de l’ASL.
- Irrespect des règles de vote : Le nombre de membres de l’assemblée générale est contesté, sont-ils 13 ou 16 ? Le calcul des voix se base sur la comptabilité, mais celle-ci fait état d’un budget de 2 000 000 d’euros alors que les dépenses réelles atteignent près du double.
- Opacité des comptes : Les pièces justificatives de la répartition des charges ne sont jamais intégralement transmises, empêchant tout contrôle sérieux. Le conseil de gestion peine à effectuer cette tâche.
En 2016, de nouveaux statuts de l’ASL ont été votés, en échange d’une baisse négociée de 120 000 € de charges de sécurité incendie pour quatre immeubles en particulier. Cette réforme, promue par deux copropriétaires, Madame Rambaud, une juriste, et Monsieur Pichon, un expert-comptable, est aujourd’hui contestée devant la cour d’appel.
Plusieurs éléments sont mis en cause :
- Le périmètre du groupement des établissements recevant du public (ERP) : Les immeubles d’habitation en seraient exclus, contrairement aux affirmations de la société GIFFARD en 2015 puis de QCS Services (Quardina), ce que la préfecture de Police vient, à nouveau, de confirmer en 2024.
- L’utilité des systèmes de sécurité incendie (SSI) : Les habitations ne seraient ni reliées ni concernées par ces dispositifs. Ce que deux audits indépendants de BUREAU VERITAS et SOCOTEC ont déjà confirmé.
- L’absence d’état des alarmes de détection incendie: Aucun décompte des points de détection incendie n’aurait été réalisé en 2015, contrairement aux déclarations de M. Anciaux qui gérait l’ASL. 10 ans plus tard, Mme Cabrolier, nouvellement en charge de cette mission, n’a toujours pas transmis ce document pourtant nécessaire à la répartition des charges.
- Le nombre réel de membres : L’assemblée générale compterait 16 volumes immobiliers, et non 13 comme annoncé dans les procès-verbaux.
- La capacité juridique de la « gestion commune SOCOPAR » : Cet organe, inconnu des statuts, détient pourtant la majorité simple avec plus de 60 % des voix. L’ensemble des décisions de l’assemblée générale serait ainsi biaisé.
Pendant ce temps à qui profite cette situation ?
La gestion actuelle semble avantager les plus gros propriétaires au sein des copropriétés SOCOPAR. La SCI du Passage de l’Horloge (AEW, bailleur de LEROY MERLIN BEAUBOURG), la SCI INDIGO SPACES (parking public), la SCPI FICOMMERCE et la SCI UGIMAD.
Chaque année, les charges non appelées auprès d’elles par l’ASL se prescrivent, générant de belles économies pour ces acteurs professionnels, au détriment des propriétaires de logements.
Le préjudice est estimé à plusieurs millions d’euros sur quarante ans.
Une plainte pour abus de confiance a été déposée en octobre 2023 et le juge d’instruction a été saisi en 2024.
Heureusement, ni le fait majoritaire, ni l’usage, ni les habitudes, ni les nombreux procès en cours n’autorisent ORALIA SULLY GESTION à soustraire la répartition des frais de fonctionnement et les dépenses des SOCOPAR et de l’ASL aux règles de répartitions existantes.
ORALIA SULLY GESTION, en tant que nouveau syndic, a l’opportunité de remettre en cause une comptabilité largement décriée afin d’appliquer strictement les règlements de copropriété et les statuts de l’ASL.
Les copropriétaires attendent notamment :
- La mise à disposition des feuilles de présence pour confirmer le nombre de membres de l’assemblée générale et la répartition des voix.
- L’état annuel des équipements de sécurité incendie, indispensable pour une répartition équitable des charges entre les bénéficiaires de ce service.
- Un accès transparent aux comptes bancaires, factures et refacturations, y compris pour l’électricité et les charges communes.
Le nouveau gestionnaire de l’ASL sous-estime pour l’instant l’ampleur des problèmes, se reposant sur un jugement défavorable rendu en première instance après neuf ans de procédure. Cette décision, qui n'a pas abordé le fond, a été défavorable à deux immeubles d’habitation, un bailleur social et une douzaine de copropriétaires, semble lui donner une confiance trompeuse.
Parmi les problèmes persistants :
- Le faux « déclassement » ou « démantèlement » de la sécurité incendie du quartier, projet vieux de 25 ans qui prétend que les immeubles d’habitation font partie d’un groupement avec les commerces, utilisé pour éviter d’appliquer les règles de répartition des charges de détection incendie.
- L’individualisation de la fourniture d’électricité, en attente depuis plus de 40 ans, alors que les installations communes de l’ASL existent déjà et ne demandent qu’à être utilisées correctement.
En attendant le résultat de la procédure en appel, les copropriétaires comptent sur la nouvelle gestion pour tourner définitivement la page des années d’opacité et de déséquilibres financiers. La balle est désormais dans le camp d’ORALIA SULLY GESTION : parviendra-t-elle à rétablir la confiance et à appliquer les règles avec la rigueur attendue ?
La notoriété du Quartier de l’Horloge en dépend, et à en croire la raison d’être d’ORALIA — une marque du réseau EVORIEL — nous sommes bel et bien sur la bonne voie.
À l’ordre du jour de la prochaine AG : validation des comptes 2024, préparés par ORALIA. Une belle opportunité, et le moment idéal pour Madame Cabrolier, de démontrer aux habitants et aux commerçants que maintenant la gestion de l’ASL est saine et transparente.Notre mission : accompagner tous les Français à chaque étape de la gestion de leurs biens immobiliers. EVORIEL
Des offres de services sur-mesure. Proximité avec ses clients-partenaires, partage du savoir, collaboration et innovation. ORALIA
